|
Bất động sản: Thiếu cơ chế huy động vốn dài hạn
Trong lúc nhiều doanh nghiệp bất động sản đang kẹt vốn từ kênh ngân hàng thì kênh huy động vốn từ khách hàng một cách hợp pháp rất cần khuyến khích.
Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, đã cho biết như vậy trong cuộc trao đổi với báo giới về một số vấn đề về thị trường bất động sản cuối tuần rồi.
- TBKTSG Online: Thưa ông, có ý kiến cho rằng một trong những nguyên nhân dẫn đến việc thiếu vốn trầm trọng tại thị trường bất động sản là do chưa có cơ chế huy động vốn dài hạn cho thị trường; ông nghĩ sao về điều này?
- Ông Nguyễn Mạnh Hà : Đúng vậy. Từ trước tới nay, các dự án bất động sản phụ thuộc nguồn vốn vào ngân hàng, vốn tự có, vốn huy động từ thị trường thứ cấp. Nhưng tất cả đều là những kênh huy động vốn không ổn định, doanh nghiệp khó tự chủ được trong việc kinh doanh. Cụ thể vừa rồi, lãi suất thay đổi ngay lập tức đã khiến doanh nghiệp gặp khó.
- Hiện nay nhiều dự án thiếu vốn phải huy động vốn từ khách hàng. Tuy nhiên, có nhiều dự án chưa làm xong giai đoạn đền bù giải phóng mặt bằng đã vay vốn từ dân. Trong trường hợp, dự án không thực hiện theo đúng tiến độ, ai sẽ là người chịu trách nhiệm?
- Trong Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định khi nào thì được huy động vốn và khi nào được phép bán sản phẩm nhà ở. Tuy vậy, Nhà nước cũng không thể cấm được việc huy động vốn của chủ đầu tư và người dân khi điều đó hợp pháp. Chúng ta cũng không thể cấm được người dân cho vay hoặc góp vốn để đầu tư.
Những dự án nhà ở rất phức tạp, các hợp đồng huy động vốn như vậy cần có các điều khoản rõ ràng, mình bạch. Vì vậy, khi người mua đặt bút ký, cần tham khảo luật sư, các cơ quan pháp luật rất cụ thể để tránh những khiếu kiện. Nếu bây giờ bảo cấm việc này việc kia mà người ta làm đúng pháp luật thì cũng không cấm được.
Hiện luật pháp không cấm người mua góp tiền cho chủ đầu tư dự án với tư cách góp vốn đầu tư và hy vọng lợi nhuận trong tương lai. Rủi ro có thể xảy ra khi dự án đó xuống giá hoặc chủ đầu tư không có khả năng thực hiện đúng tiến độ thì khả năng người mua bị chôn vốn. Nhưng cũng phải thấy rằng, dự án đó thành công, giá cao người dân hưởng lãi rất lớn thì lúc đó anh có chia sẻ với chủ đầu tư hay không? Chắc chắn là không rồi.
Tôi cho rằng đây là giao dịch dân sự. Nếu như chủ đầu tư góp vốn, huy động vốn đúng pháp luật thì chúng ta nên đồng tình, thậm chí còn khuyến khích nhất trong thời điểm khó khăn hiện nay. Tất nhiên, những hợp đồng đó phải chặt chẽ, có điều khoản rõ ràng, trách nhiệm của từng bên và có những chế tài cụ thể.
- Nhưng làm sao có thể kiểm soát được việc doanh nghiệp quay vòng vốn của người mua đầu tư vào dự án khác?
- Ở đây cũng có một cái khó, có trường hợp không phải là huy động vốn theo Luật Nhà ở quy định mà là vay vốn để đầu tư dự án, nó rất khác. Sắp tới chúng tôi cũng tiếp tục nghiên cứu vì luật pháp bao giờ cũng xuất phát từ thực tế. Tất nhiên trong quy định của luật pháp còn những chỗ mà chúng ta chưa phủ kín được tất cả những phát sinh từ cuộc sống và tôi nghĩ rằng chúng tôi cũng sẽ nghiên cứu và đề xuất với nhà nước. - Những rủi ro trong việc tranh chấp những hợp đồng nhà ở có phải do xuất phát từ nhu cầu thì quá cao mà nguồn cung lại quá hiếm dẫn đến việc người mua bị "bắt chẹt" mà vẫn chấp nhận? - Khách hàng nhà ở của chúng ta chưa có thói quen xem xét kỹ đến các hợp đồng. Chính vì vậy, khi có những tranh chấp, những biến động xảy ra thì sẽ dẫn đến những khiếu kiện và những khiếu kiện ấy rất khó khăn trong việc giải quyết. Thông thường, nếu có các tranh chấp hợp đồng dân sự thì người ta phải đưa ra tòa mới giải quyết được. Nhưng không ai muốn phải đưa ra tòa vì rất phiền phức và thủ tục rất lâu dài mà có giải quyết được thì cũng mất rất nhiều thời gian. Tôi nghĩ, cách giải quyết việc này trước hết là các chủ đầu tư và khách hàng khi mua nhà nên xem xét hợp đồng kỹ càng.
Ở các nước, khi chuẩn bị ký hợp đồng mua bán các tài sản lớn người ta thường có luật sư và có những công ty môi giới chuyên nghiệp nắm được luật pháp, người ta xem xét kỹ để tư vấn cho chủ đầu tư, cho khách hàng. Vì vậy rất ít có trường hợp xảy ra tranh chấp trong hợp đồng. Trong luật nhà ở, Nghị định 90 đã có mẫu hợp đồng, trong đó quy định cụ thể. Tuy nhiên, chúng tôi cũng sẽ nghiên cứu để có hướng dẫn cụ thể hơn để người dân nắm thêm được trong quá trình mua bán nhà ở.
Nhưng tôi cũng muốn nói thêm một ý là thị trường trong thời gian vừa qua có những đột biến. Vì vậy, kể cả chủ đầu tư, những người có những dự đoán giỏi đi chăng nữa cũng không dự đoán được giá vật tư vật liệu tăng nhanh như thế. Kể cả người mua cũng vậy. Chính vì vậy, trong bối cảnh bất khả kháng, chủ đầu tư và người dân nên ngồi lại với nhau để có được thỏa thuận để cùng chia sẻ lẫn nhau, tránh thiệt hại cho chủ đầu tư và người dân.
Tất nhiên, nó cũng phải căn cứ vào hợp đồng ký kết với người dân, tùy từng vào trường hợp cụ thể, vào ngữ cảnh của từng dự án, từng hợp đồng để đưa ra thoả thuận. Đây là hợp đồng dân sự nên thỏa thuận vẫn là yếu tố quan trọng nhất. Nếu không thỏa thuận được thì phải đưa ra tòa. Chứ nhà nước không thể ép chủ đầu tư phải thế này hay người dân phải thế kia vì đây là hợp đồng dân sự, thỏa thuận dân sự nên trước hết là thỏa thuận giữa hai bên, sau đó mới đến các cơ quan bảo vệ pháp luật.
- Thưa ông, khi các giao dịch phải qua sàn giao dịch bất động sản thì có hạn chế được các nhà đầu tư huy động vốn ngay từ khi các dự chưa xây dựng xong cơ sở hạ tầng hoặc chưa giải phóng mặt bằng xong?
- Tôi cho rằng sàn giao dịch bất động sản là một quy định rất tiên tiến và phù hợp và người dân khi tham gia giao dịch thì sẽ được nhiều thông tin hơn, sẽ được tư vấn một cách cụ thể hơn.
Chúng ta dần dần chuyên nghiệp hóa từ người bán cho đến người mua và cả trong quản lý thì những tranh chấp trong hợp đồng và việc huy động vốn trái pháp luật sẽ hạn chế đi rất nhiều. Hiện nay Bộ Xây dựng đang hướng dẫn các doanh nghiệp và địa phương để hình thành các sàn. Hiện rất nhiều sàn đã hình thành đặc biệt là ở các thành phố lớn như TPHCM, Hà Nội, Cần Thơ, Đà Nẵng, Hải Phòng.
- Xin cảm ơn ông!
Hạnh Liên
TBKTSG Online
|
