|
Góp tiền đền bù vào dự án: Làm sao để lợi cả đôi bên?
Theo các công ty địa ốc, việc góp vốn vào dự án bằng tiền đền bù sẽ phổ biến trong thời gian tới. Nhưng vấn đề mà nhiều người dân băn khoăn là việc góp vốn như thế nào để có lợi cho cả đôi bên?
Cuối năm 2007, Công ty cổ phần Đức Khải được UBND TP.HCM chấp thuận đầu tư dự án cao ốc văn phòng - trung tâm thương mại - căn hộ cao cấp tại hai chung cư 289 Trần Hưng Đạo và 74 Hồ Hảo Hớn (P.Cô Giang, Q.1, TP.HCM). Để triển khai dự án này, công ty phải đền bù cho khoảng 190 căn hộ với hơn 4.200m2.
Dùng tiền đền bù để góp vốn hoặc cho vay
Đến nay còn một số hộ dân tại khu chung cư trên chưa di dời do chưa đồng ý phương án giá mà chủ đầu tư đưa ra. Để thuyết phục người dân mau chóng di dời, ngoài đền bù bằng tiền, Công ty Đức Khải đưa thêm hai phương án để người dân lựa chọn: một là chủ đầu tư và người dân cùng ký hợp đồng hợp tác đầu tư dự án bằng số tiền mà chủ đầu tư đền bù cho dân. Theo đó, việc chia lợi nhuận theo tỉ lệ vốn góp của mỗi bên sau khi đã trừ toàn bộ chi phí đầu tư cho dự án, lãi suất ngân hàng và nghĩa vụ thuế với Nhà nước. Hình thức thứ hai là chủ đầu tư vay vốn của người dân bằng số tiền đền bù và trả lãi suất hằng tháng. Theo chủ đầu tư dự án trên, đến nay có hơn mười trường hợp đồng ý và ký kết với chủ đầu tư theo hai phương thức trên, với tổng số tiền hơn 20 tỉ đồng.
Như trường hợp hợp đồng hợp tác đầu tư của ông Đ. với công ty, ông góp 3 tỉ đồng để đầu tư dự án, chủ đầu tư (bên A) cũng cam kết với ông Đ. (bên B): "Dù điều kiện và kết quả hoạt động kinh doanh như thế nào thì bên A vẫn bảo đảm tỉ lệ lợi nhuận chia cho bên B không thấp hơn 20%/năm". Như vậy mỗi năm ông Đ. nhận ít nhất 600 triệu đồng tiền lãi (tính từ khi dự án hoàn thành, đưa vào khai thác).
Tương tự với hợp đồng vay vốn thì bà T. cho Công ty Đức Khải vay 4,8 tỉ đồng, lãi suất 1,66%/tháng (khoảng 20%/năm). Lãnh đạo công ty này nói rằng với mức lãi đó, người dân không những dư sức thuê nhà ở, chi xài cho gia đình mà còn có thêm tiền tích lũy...
Cho vay hay góp vốn?
Chuyên gia đầu tư tài chính Đinh Thế Hiển cho rằng người dân bị giải tỏa thường muốn đền bù giá cao, còn chủ đầu tư lại muốn đền bù giá thấp. Do vậy hình thức cho vay vốn, góp vốn làm dự án nhằm dung hòa lợi ích giữa chủ đầu tư và người có nhà đất bị giải tỏa.
Với hình thức vay vốn, ông cho rằng mức lãi suất khoảng 20%/năm là cao hơn lãi suất ngân hàng huy động hiện nay. Riêng với hình thức góp vốn đầu tư dự án đòi hỏi chủ đầu tư phải có uy tín, còn người tham gia góp vốn phải am hiểu, nắm rõ phương án đầu tư kinh doanh của dự án đó. Nguyên tắc khi góp vốn là "lời ăn, lỗ chịu" nên cam kết của chủ đầu tư luôn trả cho khách hàng lợi nhuận không dưới 20% số vốn góp là không có cơ sở chắc chắn.
Vì vậy, theo chuyên gia Đinh Thế Hiển, chủ đầu tư phải xây dựng phương án kinh doanh với những qui định cụ thể về quyền lợi và nghĩa vụ của người góp vốn. Ngược lại đối với người dân tham gia góp vốn nên nhờ người có chuyên môn về đầu tư để được tham khảo rõ về các lợi ích và rủi ro có thể gặp phải, nhất là cần biết các phương thức thu hồi vốn góp trong trường hợp không muốn tiếp tục tham gia kinh doanh với chủ đầu tư.
Cũng theo ông Hiển, chủ đầu tư nên xây dựng nhiều phương án cho người dân chọn lựa như nhận tiền một lần, nhận tiền nhiều lần có lãi suất cao, góp đất để đổi lấy sản phẩm (căn hộ, đất nền...) theo tỉ lệ hợp lý và phương thức tham gia cổ phần cùng lời ăn lỗ chịu. Với nhiều phương thức được tính toán hợp lý thì người dân sẽ dễ dàng chọn lựa phương thức phù hợp với khả năng của mình.
Có vướng luật?
Trong khi đó theo luật sư Đặng Ngọc Châu - Đoàn luật sư TP.HCM, với hợp đồng cho vay vốn dường như không có điều khoản nào ràng buộc trách nhiệm của bên vay... Còn với hợp đồng góp vốn đầu tư, do dự án liên quan đến cao ốc văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, căn hộ cao cấp nên được điều chỉnh bởi Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản. Theo đó, luật qui định dự án phải xong hạ tầng, hoàn chỉnh phần móng công trình mới được huy động vốn. Nhưng dự án trên hiện nay còn đang trong giai đoạn giải tỏa đền bù.
Do đó khi có sự cố xảy ra thì tòa án có khả năng hủy hợp đồng, bên B sẽ nhận lại phần vốn đã góp và được bồi thường phần tổn thất nếu bên A có lỗi (thường tính theo lãi suất ngân hàng trên số tiền vay). Cũng có khả năng tòa án cho là hai bên cùng có lỗi khi ký kết hợp đồng không có hiệu lực, như vậy bên B không được bồi thường phần tổn thất và khả năng thu hồi vốn cũng không dễ dàng. Luật sư Châu khuyên trước khi người dân góp vốn hoặc cho chủ đầu tư vay tiền nên nhờ người có am hiểu tư vấn hoặc xem kỹ các điều khoản ràng buộc trong hợp đồng.
Thêm nhiều dự án có góp vốn bằng tiền đền bù
Một số công ty địa ốc cho biết đang tính đến phương án góp vốn đầu tư áp dụng cho các dự án chỉnh trang ô phố, giải tỏa chung cư cũ trên địa bàn quận 1, 3... nhằm giải bài toán đền bù giải tỏa.
tt
|
