|
Lo ngại quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn sẽ tiềm ẩn nguy cơ độc quyền Phiên họp thứ 22 Ủy ban Thường vụ Quốc hội chuyên đề pháp luật tiếp tục cho ý kiến về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi. Một trong những nội dung được các thành viên Ủy ban Thường vụ Quốc hội quan tâm là sàn giao dịch bất động sản. Theo đó, cần tăng tính chuyên nghiệp, hiệu quả cho hoạt động này, nhưng không để phát sinh thêm tầng lớp trung gian, tăng chi phí giao dịch…
 Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, ông Vũ Hồng Thanh đề nghị nghiên cứu quy định cho phép các bên tham gia giao dịch được quyền lựa chọn phương thức giao dịch qua sàn hoặc phương thức giao dịch không qua sàn để bảo đảm lợi ích. Ảnh minh họa: H.P |
Theo Quochoi.vn, thực tiễn cho thấy, cùng với quá trình phát triển thị trường bất động sản, các tổ chức trung gian hỗ trợ thị trường: hệ thống sàn giao dịch bất động sản, công chứng bất động sản, các tổ chức đào tạo bất động sản, đội ngũ môi giới, tư vấn, quản lý bất động sản…. đã hình thành, phát triển và đi vào hoạt động ổn định.
Cả nước hiện có hơn 1.600 sàn giao dịch bất động sản hoạt động và các sàn giao dịch đang từng bước hình thành một sân chơi minh bạch cho các nhà đầu tư bất động sản, là kênh cung cấp thông tin thị trường quan trọng đem lại nhiều lợi ích cho người dân, cơ quan quản lý nhà nước khi giám sát, tiếp cận hàng hóa bất động sản, nhất là nhà ở.
Bên cạnh đó, pháp luật hiện hành quy định các giao dịch bất động sản không bắt buộc phải qua sàn, tuy nhiên hoạt động qua sàn giao dịch bất động sản vẫn chưa khắc phục được các giao dịch ngầm phi chính thức, gây thất thu thuế và phức tạp công tác quản lý của nhà nước. Công tác quản lý các sàn giao dịch cũng không chặt chẽ tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật đối với lĩnh vực này.
Trình bày về vấn đề này, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản bổ sung quy định về nguyên tắc trong kinh doanh dịch vụ bất động sản; nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn; điều kiện đối với người quản lý, điều hành sàn; đăng ký hoạt động của sàn.
Sửa đổi, bổ sung quy định về điều kiện thành lập của sàn; nội dung hoạt động của sàn; điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới; thù lao của cá nhân môi giới; quyền và nghĩa vụ của môi giới; cấp chứng chỉ hành nghề môi giới.
Thẩm tra nội dung, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh đề nghị nghiên cứu quy định cho phép các bên tham gia giao dịch được quyền lựa chọn phương thức giao dịch qua sàn hoặc phương thức giao dịch không qua sàn để bảo đảm lợi ích vì chưa đủ cơ sở thực tiễn, chưa rõ về sự cần thiết do dự thảo chưa rõ tính an toàn pháp lý của giao dịch bất động sản thực hiện qua sàn; chưa rõ ràng về trách nhiệm của sàn giao dịch khi xảy ra tranh chấp, không ràng buộc được trách nhiệm của chủ đầu tư.
Quy định về “giấy xác nhận giao dịch qua sàn” còn chung chung, chưa thống nhất với quy định của Luật Đất đai và các luật về thuế, không có giá trị pháp lý làm căn cứ tính thuế.
Theo Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế, sàn giao dịch bất động sản không phải là công cụ quản lý nhà nước, không thực hiện các dịch vụ công, chỉ đóng vai trò là môi giới, trung gian, cung cấp thông tin. Dự thảo luật đã quy định rõ trách nhiệm doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai thông tin, cùng các quy định khác để bảo đảm tính công khai, minh bạch về thị trường, bảo đảm sự quản lý của Nhà nước.
Nên đối với những dự án bất động sản có đầy đủ cơ sở pháp lý, chủ đầu tư có đủ năng lực, uy tín thì việc giao dịch trực tiếp, không thông qua sàn giao dịch bất động sản vẫn diễn ra thuận lợi, ít rủi ro.
Việc buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản sẽ làm tăng thêm tầng lớp trung gian, tăng chi phí giao dịch và được tính vào giá giao dịch. Tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền hoặc sàn giao dịch bất động sản câu kết với một trong các bên tham gia giao dịch, làm nhiễu loạn thị trường, không phản ánh đúng quan hệ cung cầu, giá cả.
Phó chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Trần Hồng Nguyên cho biết, qua đối chiếu dự thảo luật với Luật Đất đai năm 2013 và dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cho thấy không quy định hợp đồng giao dịch về quyền sử dụng đất phải thông qua sàn. Bộ luật Dân sự cũng không có quy định về việc phải qua sàn đối với các giao dịch này. Luật Doanh nghiệp có quy định là “Doanh nghiệp được tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng”. Nên có thể quy định lựa chọn qua sàn hoặc thực hiện đối với cả các giao dịch này một cách trực tiếp.
Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Bùi Văn Cường đề nghị xem xét, cân nhắc thêm các quy định theo hướng các chuyển nhượng bất động sản phải thực hiện qua sàn giao dịch. Tức là chủ đầu tư, bên cho thuê nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và chuyển nhượng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của luật này.
Trường hợp không phải qua sàn thì cần quy định rõ nguyên tắc tổ chức hoạt động nghĩa vụ của sàn giao dịch bất động sản, mối quan hệ xác nhận giao dịch qua sàn với công chúng và đăng ký đất đai, ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư và sàn giao dịch bất động sản để đảm bảo quyền lợi của người mua.
Thái Huy TBKTSG
|
