|
Những tâm điểm của thị trường bất động sản năm 2022
Năm 2022 có lẽ là một năm đáng quên của ngành bất động sản. Dù không suy thoái nặng nề như năm 2008 nhưng thị trường đã liên tiếp gặp phải những động thái siết chặt về mặt chính sách sau khi nhiều sai phạm bị phát hiện.
Sự kiện khởi nguồn của thị trường bất động sản đầu năm 2022 là việc sốt đất cục bộ ở nhiều tỉnh, thành trên cả nước. Nhiều nhà đầu tư, môi giới đã lợi dụng thông tin ở những địa phương có quy hoạch, xây dựng công trình quốc gia trọng điểm... để đẩy giá đất khu vực lên gấp 3 - 4 lần so với năm trước. Đồng thời, cũng đã xảy ra tình trạng người dân tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, giao dịch đất nền trái phép, vi phạm trật tự xây dựng…
Ví dụ điển hình là việc sốt đất xảy ra tại huyện Cam Lâm, tỉnh Khánh Hòa, sau khi thông tin về việc quy hoạch Cam Lâm trở thành đô thị sân bay gần sân bay quốc tế Cam Ranh. Cùng với sự để mắt của các tập đoàn lớn, nhiều lô đất trước kia có giá dưới 100 triệu đồng/m2 đã tăng vọt lên 180 - 300 triệu đồng/m2; có lô còn tăng gấp 3 - 4 lần, từ 500 - 700 triệu đồng lên gần 2 - 3 tỷ đồng.
Ngày 10/12/2021, Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản TPHCM đấu giá thành công 4 lô đất Thủ Thiêm, với số tiền hơn 37,000 tỷ đồng. Đáng chú ý nhất trong đó là việc Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt, sau 70 lần trả giá, đã trúng thầu với gần 2.44 tỷ đồng/m2, gấp 8.3 lần giá khởi điểm cho lô đất số 3 - 12 (24,500 tỷ đồng). Đây là mức giá cao chưa từng có trong lịch sử đấu giá đất tại Việt Nam.
Tuy nhiên, lần lượt sau đó, các doanh nghiệp trúng giá “khủng” đã bỏ cọc với tổng số tiền hơn 1,053 tỷ đồng, tương đương 20% giá khởi điểm. Số tiền này sau đó đưa về ngân sách thành phố.
Mở đầu cho cuộc “tháo chạy” này là Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt (thành viên Tập đoàn Tân Hoàng Minh) khi gửi tâm thư xin bỏ cọc lô 3 - 12 vào cuối tháng 01/2022. Số tiền cọc mà công ty này bỏ là hơn 588 tỷ đồng.
Sau đó, Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh Thương mại Bình Minh - doanh nghiệp có mối liên hệ với một tập đoàn tư nhân đa ngành lớn tại Việt Nam, có văn bản xin bỏ cọc lô đất 3 - 9 (5,026 tỷ đồng). Được biết, số tiền cọc bị bỏ là gần 146 tỷ đồng.
Đến tháng 7, thời hạn cuối cùng của 2 doanh nghiệp trúng đấu giá đất Thủ Thiêm là CTCP Dream Republic với lô 3 - 5 (3,820 tỷ đồng) và CTCP Sheen Mega với lô 3 - 8 (4,000 tỷ đồng) nộp tiền đã đến, nhưng 2 đơn vị này vẫn không nộp nên mất cọc, do hợp đồng bị hủy. Số tiền cọc bị hủy của 2 công ty trên lần lượt là 115.6 tỷ và 203.7 tỷ đồng, bằng 20% giá khởi điểm 2 lô đất.
Sau khi bỏ cọc lô đất vàng tại Thủ Thiêm không lâu, Tập đoàn Tân Hoàng Minh một lần nữa làm rúng động thị trường bất động sản khi bị Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (vào ngày 04/04/2022) hủy toàn bộ 9 đợt chào bán trái phiếu trong thời gian từ tháng 7/2021 đến tháng 3/2022, tổng trị giá hơn 10 ngàn tỷ đồng.
Đây là các đợt phát hành trái phiếu của 3 công ty chưa đại chúng thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh gồm Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt (Công ty Ngôi Sao Việt), CTCP Cung điện Mùa Đông (Công ty Cung điện Mùa đông), CTCP Đầu tư và Dịch vụ Khách sạn Soleil (Công ty Soleil). Tuy nhiên, các công ty này đã có hành vi công bố thông tin sai sự thật, che giấu thông tin trong hoạt động phát hành trái phiếu riêng lẻ.
Sau đó 1 ngày (05/04), Cơ quan Cảnh sát điều tra Bộ Công an ra Quyết định khởi tố vụ án Lừa đảo chiếm đoạt tài sản, xảy ra tại Tập đoàn Tân Hoàng Minh và các tổ chức, đơn vị có liên quan; đồng thời, ra các Quyết định khởi tố bị can, Lệnh bắt bị can để tạm giam, Lệnh khám xét đối với ông Đỗ Anh Dũng (Chủ tịch HĐTV kiêm Tổng Giám đốc Tập đoàn Tân Hoàng Minh) và 6 bị can đồng phạm về tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” theo Điều 174 Bộ luật Hình sự năm 2015, sửa đổi, bổ sung năm 2017.
Sau Tân Hoàng Minh, Tập đoàn Vạn Thịnh Phát - một ông lớn bất động sản khác cũng vướng vào vòng lao lý do vi phạm liên quan đến hoạt động phát hành trái phiếu.
Cụ thể, ngày 07/10, Cục Cảnh sát điều tra tội phạm về tham nhũng, kinh tế, buôn lậu (C03 Bộ Công an) đã khởi tố, bắt tạm giam bà Trương Mỹ Lan, Chủ tịch HĐQT CTCP Tập đoàn Vạn Thịnh Phát; cùng Trương Huệ Vân (cháu gái bà Lan), Tổng Giám đốc CTCP Tập đoàn quản lý Bất động sản Windsor; Nguyễn Phương Hồng, trợ lý CTCP Tập đoàn Vạn Thịnh Phát; Hồ Bửu Phương, cựu Chủ tịch HĐQT CTCP Chứng khoán Tân Việt, cựu Phó Tổng giám đốc phụ trách tài chính CTCP Tập đoàn Vạn Thịnh Phát.
Cả 4 bị can đều bị điều tra về tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản, bị cáo buộc có hành vi gian dối trong việc phát hành, mua bán trái phiếu để chiếm đoạt hàng ngàn tỷ đồng của người dân, giai đoạn năm 2018 - 2019.
Trung tướng Tô Ân Xô, Chánh văn phòng kiêm người phát ngôn Bộ Công an, cho biết vụ án Công ty An Đông và bị can Trương Mỹ Lan là vụ án rất khó và có nhiều thông tin thất thiệt liên quan.
Sau 2 sự vụ trên, nhà đầu tư đã phần nào mất niềm tin vào thị trường trái phiếu doanh nghiệp nói chung và trái phiếu doanh nghiệp bất động sản nói riêng.
Dưới những tác động to lớn của 2 vụ việc, các cơ quan có thẩm quyền lần lượt ban hành các chính sách nhằm kiểm soát, thắt chặt thị trường trái phiếu doanh nghiệp, kiểm soát việc huy động vốn ồ ạt của các doanh nghiệp bất động sản.
Trước sức nóng của thị trường bất động sản, đa phần đến từ hiện tượng sốt đất và có dấu hiệu lan rộng, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) trong tháng 06/2022 đã lấy ý kiến về dự thảo sửa đổi Thông tư 39/2016 quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng (TCTD), chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng.
Đối với hoạt động cho vay lĩnh vực bất động sản, dự thảo Thông tư nêu rõ: “TCTD không được cho vay để thanh toán tiền đặt cọc cho các giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc chưa đủ điều kiện thực hiện như chưa có giấy phép xây dựng, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...”.
Cũng tại dự thảo, NHNN cấm cho vay để trả nợ khoản cấp tín dụng tại chính TCTD cho vay, trừ trường hợp cho vay để thanh toán lãi tiền vay mà TCTD và khách hàng đã xác định ngay khi ký thỏa thuận cho vay phù hợp với quy định pháp luật liên quan; để trả nợ khoản cấp tín dụng tại TCTD khác và trả nợ khoản vay nước ngoài (không bao gồm khoản vay nước ngoài dưới hình thức mua bán hàng hóa trả chậm), trừ trường hợp cho vay để trả nợ trước hạn khoản vay đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định.
Động thái của NHNN đã khiến các ngân hàng thận trọng hơn trong việc cấp tín dụng cho khách hàng có nhu cầu vay mua, kinh doanh bất động sản cũng như các khoản vay phục vụ đời sống với giá trị lớn. Điều này gián tiếp hạn chế dòng vốn phát triển dự án mà các doanh nghiệp bất động sản nhận trước từ khách hàng.
Không lâu sau sự vụ Tân Hoàng Minh, Chính phủ vào tháng 04/2022 đã sửa đổi, bổ sung Nghị định 153/2020/NĐ-CP về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế theo hướng tăng tính công khai, minh bạch, giảm thiểu các rủi ro phát sinh trong hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Nghị định thu hẹp quy định về mục đích phát hành trái phiếu, yêu cầu về tỷ lệ an toàn tài chính khi phát hành trái phiếu, tổ chức đại diện người sở hữu trái phiếu.
Đến ngày 16/09, Nghị định 65/2022/NĐ-CP nhằm sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP về phát hành trái phiếu riêng lẻ được bạn hành. Nghị định 65 có 3 điểm mới đáng chú ý. Thứ nhất, khi doanh nghiệp phát hành cho nhà đầu tư cá nhân, phải có hợp đồng kí kết với đại diện người chủ sở hữu trái phiếu; phải có xác nhận của ngân hàng thương mại về việc mở tài khoản từ việc phát hành trái phiếu.
Thứ hai, doanh nghiệp phát hành có nghĩa vụ công bố thông tin cho nhà đầu tư và trách nhiệm trong việc sử dụng vốn.
Thứ ba, nhà đầu tư cá nhân muốn trở thành nhà đầu tư chuyên nghiệp, phải đảm bảo có 2 tỷ đồng danh mục đầu tư với giá trị trung bình trong vòng 6 tháng và việc xác nhận đó sẽ có hiệu lực trong vòng 3 tháng.
Khối lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong 11 tháng đầu năm 2022 đã giảm 56% so với cùng kỳ 2021, theo báo cáo từ Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA). Trong đó, không có bất kỳ đợt phát hành trái phiếu ra công chúng nào trong các tháng 4, 6, 7 và 10.
Thị trường trái phiếu “ảm đạm” đã khiến các doanh nghiệp bất động sản lâm vào “thế khó” khi trái phiếu doanh nghiệp là một trong hai kênh huy động vốn chủ đạo của các doanh nghiệp trong ngành, bên cạnh tín dụng ngân hàng. Trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp, bất động sản cũng là ngành huy động nhiều thứ 2 chỉ sau ngành ngân hàng.
Trong Kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XV, ngày 01/11, Phó Thủ tướng Chính phủ Lê Văn Thành đã trình Quốc hội dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) gồm 16 chương, 245 điều, trong đó giữ nguyên 28 điều; sửa đổi, bổ sung 184 điều; bổ sung mới 41 điều và bãi bỏ 8 điều; quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, việc quản lý đất đai và chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của công dân, người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của Việt Nam.
Trong các nội dung được sửa đổi, đáng chú ý nhất là việc bỏ quy định khung giá đất, quy định cụ thể nguyên tắc định giá đất phù hợp với giá trị thị trường; bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm. Bên cạnh đó, quy định lại các trường hợp áp dụng bảng giá đất, trong đó áp dụng bảng giá để tính thuế thu nhập khi chuyển quyền sử dụng đất.
Dự thảo sẽ được lấy ý kiến nhân dân trong quý 1/2023. Sau đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ phối hợp với các cơ quan khác để hoàn thiện dự thảo luật để Chính phủ trình Quốc hội vào kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV. Nếu được thông qua, Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ trình Chính phủ ban hành trong tháng 04/2024.
Vào giữa tháng 1/2022, vụ bỏ cọc khu đất “vàng” Thủ Thiêm đã gây hiệu ứng domino ảnh hưởng đến cổ phiếu bất động sản, đặc biệt là cổ phiếu các công ty có dự án tại Thủ Thiêm và khu vực lân cận (CII, NBB, PDR, DXG).
Trong phiên giao dịch ngày 12/01, một ngày sau khi Tân Hoàng Minh thông báo bỏ cọc, hàng chục cổ phiếu bất động sản như HAR, SJF, DIG, ITA, TDH, DRH, QCG, IDI, TCH, SCR, CRE, LDG… nằm sàn la liệt, trắng bên mua; các cổ phiếu như CII, NBB, PDR, DXG cũng chìm trong sắc đỏ. Thanh khoản của nhóm bất động sản sụt giảm đáng kể, lệnh bán chất chồng, không có người mua.
Đến tháng 11, cổ phiếu bất động sản lại trải qua đợt giảm mạnh khiến nhiều lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản bị bán giải chấp như HPX, PDR, KHG, DIG, LDG… Trong đó, đáng chú ý nhất là Chủ tịch HPX Đỗ Quý Hải bị bán giải chấp gần 56 triệu cp (tính đến 08/12), chiếm hơn 18% tổng số cổ phiếu đang lưu hành của Công ty.
Giá cổ phiếu giảm mạnh cùng áp lực đáo hạn trái phiếu khiến làn sóng bán giải chấp cổ phiếu lãnh đạo diễn ra chủ yếu ở các doanh nghiệp bất động sản, xây dựng. Bên cạnh đó, những thông tin liên quan Vạn Thịnh Phát, SCB, Tân Hoàng Minh cũng ảnh hưởng lớn đến tâm lý nhà đầu tư.
Theo dữ liệu của VietstockFinance, thị giá trung bình của 131 cổ phiếu bất động sản trên 3 sàn (HOSE, HNX và UPCoM) đến hết phiên 22/12 giảm gần 40% so với đầu năm 2022. Trong đó, 5 cổ phiếu giảm mạnh nhất là TBH (công ty thành viên của Tập đoàn Tân Hoàng Minh), HPX, NRC, BII và NVL.
Cũng theo VietstockFinance, tổng vốn hóa thị trường của 131 doanh nghiệp bất động sản trên 3 sàn tại thời điểm 28/12/2022 chỉ còn 845 ngàn tỷ đồng, tức bay hơi gần 750 ngàn tỷ so với đầu năm, tương ứng giảm hơn 47%.
Theo đại diện từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), 9 tháng đầu năm 2022, chỉ có khoảng 40,000 sản phẩm bất động sản mới được đưa vào giao dịch, bằng 20% so với năm 2019. Tỷ lệ hấp thụ ở mức thấp nhất kể từ năm 2015 đến nay, khoảng 30%.
Trước tình trạng khó khăn, nhiều doanh nghiệp đã phải dừng, hoãn nhiều dự án đang triển khai, cho nhân viên nghỉ việc bớt để giảm áp lực tài chính.
Thống kê của VARS cho biết, trong phạm vi một phân khúc đã có khoảng 10,000 nhân viên môi giới phải nghỉ việc. Nhiều môi giới cho biết, thị trường vài tháng trở lại đây hầu như không có giao dịch thực nên họ phải chịu lỗ với các khoản chi phí quảng cáo đã đổ ra. Quá chán nản, nhiều người đã bỏ nghề, đội, nhóm tan rã.
Nhiều môi giới lâu năm cho biết, số đông đồng nghiệp bỏ nghề là nhân sự mới, chưa gắn bó lâu với nghề và chưa thể nắm bắt, dự đoán được các biến cố của thị trường. Vì thế, khi thị trường đi xuống, họ lại chuyển sang ngành khác để kiếm sống.
Sáng 16/06/2022, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết về chủ trương đầu tư Dự án xây dựng đường vành đai 3 TPHCM và Nghị quyết về chủ trương đầu tư xây dựng đường vành đai 4 vùng thủ đô Hà Nội.
Theo đó, Quốc hội đồng ý đầu tư 75,378 tỷ đồng để xây dựng 76.34km đường vành đai 3 TPHCM. Công trình sẽ được chia thành 8 dự án thành phần, theo hình thức đầu tư công.
Sơ bộ nhu cầu sử dụng đất của dự án, theo Nghị quyết, là khoảng 642.7ha. Thời gian chuẩn bị đầu tư, thực hiện dự án từ năm 2022, cơ bản hoàn thành năm 2025 và đưa vào khai thác từ năm 2026.
Về nguồn vốn, Chính phủ được phép điều chỉnh Kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2021 - 2025, số tiền hơn 17,000 tỷ đồng đã bố trí cho Bộ Giao thông Vận tải giao về các địa phương để thực hiện dự án (trong đó TPHCM là 10,627 tỷ đồng, Đồng Nai là 856 tỷ đồng, Bình Dương là 4,266 tỷ đồng, Long An là 1,397 tỷ đồng).
Đối với Hà Nội, Quốc hội quyết định sẽ đầu tư 85,813 tỷ đồng để xây dựng đường vành đai 4 vùng thủ đô Hà Nội, với khoảng 112.8km, chia thành 7 dự án thành phần.
Sơ bộ nhu cầu sử dụng đất của dự án vành đai 4 khoảng 1,341ha, trong đó đất trồng lúa khoảng 816ha, đất nông nghiệp khác khoảng 258ha, đất dân cư khoảng 58ha và đất khác khoảng 209ha. Quốc hội cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa để thực hiện dự án. Theo nghị quyết của Quốc hội, đường vành đai 4 vùng thủ đô sẽ được chuẩn bị đầu tư, thực hiện từ năm 2022, cơ bản hoàn thành năm 2026 và đưa vào khai thác từ năm 2027.
Hà Lễ
Thiết kế: Tuấn Trần
FILI
|
