|
Mua chung bất động sản qua ứng dụng: Chưa có hành lang pháp lý
Một anh bạn bị cuốn hút vào các phần mềm ứng dụng mua chung tài sản, từ cổ phiếu Tesla, Apple, Google… cho đến vàng miếng và gần đây là bất động sản. Hiện hoạt động mua chung các tài sản lớn (để đầu tư) thông qua các ứng dụng vô cùng sôi động, thu hút những người đầu tư nhỏ lẻ có khoản tiền nhàn rỗi như anh bạn của tôi.
Nguyên lý của việc mua chung bất động sản thông qua ứng dụng được mô tả đơn giản là chỉ cần bỏ ra một khoản tiền nhỏ là có thể “sở hữu” một phần bất động sản mà không cần trải qua các thủ tục phức tạp, lại có khả năng rút vốn nhanh khi có nhu cầu. Thực hư chuyện này như thế nào?
Pháp luật về đất đai và bất động sản hiện nay có quy định việc mua chung bất động sản, thể hiện qua hình thức sở hữu chung bất động sản. Điều 98 Luật Đất đai 2013 ghi nhận hình thức này và đề ra nguyên tắc bất động sản với nhiều người có quyền sử dụng chung thì trên giấy chứng nhận phải ghi nhận tất cả những người này, hoặc nếu được đồng ý thì chỉ cấp một bản trao cho người đại diện.
Tuy nhiên, mua chung bất động sản theo luật định rất khác với việc mua chung bất động sản trên ứng dụng nêu tại bài viết này. Thứ nhất, việc mua bất động sản phải được thực hiện thông qua giao dịch hợp đồng chuyển nhượng bất động sản, mà theo điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng này phải được công chứng chứng thực trừ trường hợp ký kết với các doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản. Trong khi đó, thực tế việc mua chung bất động sản qua ứng dụng hiện nay, ngoài thực hiện các giao dịch chuyển tiền thì không có bước ký kết hợp đồng chuyển nhượng bất động sản.
Thứ hai, điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định việc chuyển nhượng bất động sản chỉ phát sinh hiệu lực sau khi được ghi nhận vào sổ địa chính. Thường thì thời gian từ khi ký kết hợp đồng cho đến khi thực hiện xong việc chuyển tên người sở hữu phải mất vài tuần, và có thể kéo dài đến vài tháng. Việc ghi nhận vào sổ địa chính chỉ được thực hiện khi hồ sơ đã bao gồm bước ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Do đó, bất động sản mua chung theo nguyên tắc của các ứng dụng thì không thể thực hiện bước này.
Như vậy, về mặt pháp lý, không một nhà đầu tư mua chung bất động sản qua ứng dụng nào thực sự sở hữu hoặc có quyền đối với các bất động sản mà họ góp vốn mua chung.
Thực chất, việc đầu tư mua chung bất động sản là việc đầu tư quỹ, tức người đầu tư nhỏ lẻ đồng ý đưa tiền vào một quỹ lớn, sau đó tổ chức quản lý quỹ thực hiện việc mua bất động sản và nếu có lãi từ việc mua bất động sản này thì sẽ chia lại cho những người đầu tư ban đầu theo tỷ lệ vốn góp. Trường hợp này, người đứng tên sở hữu bất động sản trên thực tế và theo pháp lý là tổ chức quản lý quỹ. Mối quan hệ giữa người đầu tư với bất động sản được thực hiện thông qua nhà quản lý quỹ này và họ không có quyền của người sở hữu bất động sản. Giả sử có tranh chấp xảy ra thì người đầu tư không có quyền với bất động sản đã đầu tư mà chỉ có quyền với phần vốn góp của họ theo thỏa thuận với tổ chức quản lý quỹ đó mà thôi.
Hiện tại, sự nhập nhằng trong nội dung quảng cáo nhằm mục đích thu hút vốn đầu tư của một số tổ chức quản lý quỹ có thể gây hiểu nhầm cho người đầu tư. Họ có thể không hiểu rằng quyền và lợi ích của họ đối với bất động sản mua chung thông qua các ứng dụng là không tồn tại trên thực tế.
Trung Võ
TBKTSG
|
