|
Triển vọng cổ phiếu bất động sản trong bối cảnh siết tín dụng
“Cổ phiếu bất động sản (BĐS) có một đặc điểm là có hệ số beta tương quan với thị trường rất cao, cho nên nếu chỉ số VN-Index có những hồi phục nhất định thì cổ phiếu bất động sản cũng có những nhịp hồi ngắn hạn, mang tính kỹ thuật tương đồng với chỉ số hay cảm nhận thị trường”, ông Vũ Ngọc Quang - Chuyên gia cao cấp thuộc Trung tâm Phân tích và Tư vấn Đầu tư SSI Research nhận định tại Talkshow “Cổ đất” sau giai đoạn tiền dễ, tiền rẻ do Báo đầu tư tổ chức ngày 21/07.
Ông Vũ Ngọc Quang - Chuyên gia cao cấp thuộc Trung tâm Phân tích và Tư vấn Đầu tư SSI Research
|
Siết tín dụng ở thời điểm hiện tại khác gì năm 2017?
Theo ông Quang, thời điểm hiện tại khác 2017 là sự lớn mạnh của thị trường trái phiếu đã lớn hơn rất nhiều. Ví dụ kênh huy động thì ngoài ngân hàng thì việc dư nợ trái phiếu đáo hạn giai đoạn 2022 – 2023 cũng khá lớn và các doanh nghiệp BĐS có phần dư nợ tập trung giai đoạn này sẽ thấy có áp lực lên dòng tiền và để thanh toán.
Tuy nhiên, so với thời kỳ 2017, các chủ đầu tư BĐS cũng có nhiều công cụ hơn để đảm bảo dòng tiền của họ như thông qua phát hành riêng lẻ, phát hành quyền mua cổ phiếu hay tìm nguồn vốn vay nước ngoài để tài trợ cho dự án. Và cũng có một xu hướng mới là hợp tác chia sẻ lợi nhuận với các đối tác nước ngoài. Đó là xu hướng mà từ bây giờ đến tương lai các doanh nghiệp sẽ tiếp tục phát triển, đa dạng quy mô nguồn vốn và kênh tiếp cận vốn.
Với câu chuyện đào thải, việc thắt chặt tín dụng BĐS và ưu tiên cho các doanh nghiệp cơ cấu tài chính lành mạnh có nhu cầu hướng đến nhu cầu thực thì việc thị trường được hợp nhất lại là hoàn toàn có thể xảy ra vì khó khăn của người này là cơ hội của người khác. Chủ đầu tư có sẵn nguồn dự trữ tiền hay nguồn vốn mạnh thì hoàn toàn có thể tìm kiếm các thương vụ mở rộng quỹ đất, tích trữ nội lực để chờ đợi đến thời điểm kinh tế vĩ mô đất nước cải thiện hơn. Đây là cơ hội cho doanh nghiệp BĐS có nguồn vốn năng lực phát triển trong thời gian tới thì thâu tóm quỹ đất hay hợp nhất các doanh nghiệp hoàn toàn có khả năng xảy ra.
Ông Phạm Anh Khôi, Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat xanh Services (DXS) thì đánh giá có sự khác biệt lớn so với 2007 về siết tín dụng. Thứ nhất, các doanh nghiệp BĐS đã trưởng thành hơn rất nhiều cả về quy mô và quản trị tốt hơn, các kênh huy động vốn hiện nay cũng rất đa dạng (vay ngân hàng, từ bán theo tiến độ cho khách hàng, từ nguồn vốn nước ngoài)
“Nguồn vốn chỉ là một phần của thị trường BĐS, cái quan trọng nhất là chênh lệch cung - cầu, sự thiếu nguồn cung của thị trường mới là cốt lõi không chỉ đơn vị phát triển BĐS mà Chính phủ cũng cần tham gia để giải quyết nút thắt này, điều này đã gặp và diễn ra 5 năm nay, đặc biệt khu vực TPHCM, điều này khiến giá bất động sản tăng cao”, ông Khôi nhấn mạnh.
Ông Phùng Quang Hải, Thành viên HĐQT CTCP Tập đoàn Khải Hoàn Land (KHG) thì nhận định giai đoạn siết chặt tín dụng 2007 ảnh hưởng trực tiếp tới thị trường, đó là câu chuyện phân khúc và giá bán. Tổ chức tín dụng xem xét rất kỹ các dự án có giá trị thực hay không - nếu thật thì không thiếu tiền, không khó tiếp cận nguồn vốn
Các yếu tố nào tác động lên bất động sản cuối năm nay?
Ông Quang nhận định, để nói về mặt chính sách vĩ mô, chính sách có thể tác động đến BĐS cuối năm nay, đầu tiên là phải kể đến khung pháp lý. Chúng ta chờ đợi luật đất đai sửa đổi, nghị định 153 về phát hành trái phiếu thì thị trường luôn có những mong đợi nút thắt trong quá khứ có thể được giải tỏa.
Thêm nữa, nới room tín dụng NHNN đâu đó có thể đáp ứng nhu cầu ở thực của người mua hàng. Tuy nhiên, mức nới lỏng room chỉ ở mức tương đối và không nên kỳ vọng quá nhiều. Thay vào đó, cuối năm là thời điểm các doanh nghiệp BĐS tái cơ cấu, chuẩn bị dòng tiền để có thể đáp ứng trái phiếu đến hạn 2022 – 2023. Đồng thời cần theo dõi thị trường chặt chẽ, nếu xu hướng lãi suất cuối năm có thể tăng thì nó sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến nhu cầu của người mua nhà và thanh khoản trên thị trường.
Ví dụ khi bạn muốn mua nhà hay vay để mua nhà thì lãi suất tăng sẽ ảnh hưởng đến số tiền mình phải trả hàng tháng và áp lực tài chính thì sẽ ảnh hưởng đến sức cầu của thị trường. Đó là một vài yếu tố cấn lưu ý về thị trường BĐS trong những tháng cuối năm.
Còn về mặt bản chất, để có thể tháo gỡ triệt để các vướng mắc của thị trường không chỉ trong một sớm một chiều vì hệ thống khung pháp lý trong thị trường BĐS còn khá nhiều các luật thông tư nghị định có liên quan và các cơ quan Nhà nước đang dần hoàn thiện khung pháp lý này.
Liệu cổ phiếu nhóm bất động sản có hồi phục khi đã giảm sâu 60-70% từ đỉnh?
Theo sát diễn biến cổ phiếu BĐS, mức rơi 60 – 70% khá là sốc với các nhà đầu tư. Nhưng cũng phải nhìn nhận trước đó (năm 2021) các cổ phiếu BĐS đã có mức tăng rất mạnh, có cổ phiếu tăng bằng lần thì việc điều chỉnh chung của TTCK và tình hình vĩ mô cũng là điều dễ hiểu.
Năm 2021, nhiều nhà đầu tư định giá cổ phiếu theo cách “đếm cua trong lỗ”, lấy diện tích dự án nhân với đơn giá họ kỳ vọng sau đó chia ra lợi ích về cho chủ đầu tư thì ra được giá cổ phiếu BĐS, tức họ kỳ vọng giá cổ phiếu BĐS rất cao, có thể 500,000 – 1,000,000 đồng/cp.
Tuy nhiên, theo ông Quang, cách định giá đó trong năm nay đã không còn đúng và không còn phản ánh đúng bản chất nữa. Khi định giá cổ phiếu BĐS, cần tính NAV hay tính chiết khấu dòng tiền các dự án thì sẽ lập nghiên cứu khả thi của dự án, phân bổ tiến độ bán trong tương lai và chiết khấu dòng tiền hiện tại để ra được giá trị công ty.
Nhưng trong bối cảnh hiện tại, lãi suất có chiều hướng gia tăng hay việc bán hàng các dự án kéo dài hơn ước tính trước đó thì giá trị dòng tiền sẽ bị ảnh hưởng. Bên cạnh đó là trình trạng pháp lý của các dự án của các công ty BĐS niêm yết. Công ty có pháp lý mạnh có thể sẵn sàng cho dự án bán trong năm nay hoặc năm sau, nhưng có những dự án vẫn ở bước hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
Nếu bản thân chủ đầu tư không có tiền nộp vào ngân sách Nhà nước thì việc triển khai dự án BĐS và thu lợi cho cổ đông rất khó, nên lợi nhuận mà NĐT tưởng tượng ra có thể hiện thực vào giá cổ phiếu là một câu chuyện khác.
Còn đối với NĐT đang giữ cổ phiếu BĐS đang lỗ 60 – 70% mà kỳ vọng hồi lại được như mức trước đó thì với bối cảnh, thanh khoản hiện tại thì điều đó là cực kỳ khó nếu không muốn nói là bạn có thể phải chờ một thời gian rất rất dài mới có thể “về bờ” được.
Ông Quang có lời khuyên cho các NĐT đang cầm cổ phiếu BĐS là nên biết tự tha thứ cho bản thân một chút, tức là có thể chấp nhận cơ cấu một phần cắt lỗ và chuyển sức mua đó, dành cơ hội cho cổ phiếu và nhóm ngành khác thay vì kỳ vọng vào một điều không chắc chắn. Đây là điều các NĐT nên hướng tới ở thời điểm hiện tại.
“Thực ra, cổ phiếu còn có một đặc điểm nữa là nó có hệ số beta tương quan với thị trường rất cao, cho nên nếu chỉ số VN-Index có những hồi phục nhất định thì cổ phiếu BĐS cũng có những nhịp hồi ngắn hạn, mang tính kỹ thuật tương đồng với chỉ số hay cảm nhận thị trường như vậy. Tuy nhiên, để kỳ vọng tăng trưởng 50 – 60% hay tăng băng lần là rất khó”, ông Quang nói thêm.
Phương Châu
FILI
|
