Giá nhà đang bị đẩy lên mức quá cao so với thu nhập của người dân - Ảnh: Anh Quân

Chi phí nào làm đội giá nhà lên cao?

Trước tình hình giá nhà đất ngày một "leo thang" quá cao so với thu nhập của đa số người dân, ngày 26-10, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đã có văn bản số 118/2020 gửi Chính phủ, Bộ Xây dựng; UBND TPHCM đề xuất giải pháp giảm giá nhà đất.

Theo HoREA, cơ cấu giá thành chủ yếu của các dự án nhà ở thương mại, bao gồm 5 khoản chi phí: chi phí tạo lập quỹ đất; chi phí xây dựng; chi phí tài chính; chi phí quản lý và chi phí "không tên".

Trong đó, chi phí tạo lập quỹ đất dự án nhà ở thương mại thường chiếm khoảng trên dưới 15% giá thành đối với dự án nhà chung cư (tùy thuộc dự án cao tầng hay thấp tầng). Đối với nhà phố chiếm trên dưới 30% giá thành. Và chiếm trên dưới 20% giá thành đối với các dự án nhà ở hỗn hợp (gồm nhà chung cư, nhà phố, biệt thự), tùy theo cơ cấu sản phẩm nhà ở của dự án.

Về chi phí xây dựng thường chiếm khoảng trên dưới 50% giá thành đối với dự án nhà chung cư (tùy thuộc dự án cao tầng hay thấp tầng); đối với nhà phố vào khoảng 30% giá thành.

HoREA cho rằng, chi phí xây dựng tại các địa phương trong cả nước thường không khác nhau nhiều (trừ một số khu vực đặc thù). Ví dụ, giá thành xây lắp công trình nhà chung cư khoảng 20 - 30 tầng khoảng 12 triệu đồng/m² sàn. Nhà càng cao tầng thì chi phí xây dựng càng cao hơn.

Chi phí tài chính bao gồm chi phí trả lãi vay trên nguồn vốn vay để đầu tư thực hiện dự án. Nếu dự án nhà ở thương mại được thực hiện suôn sẻ trong ba năm, thì chi phí tài chính thường chiếm khoảng trên dưới 10%/giá thành. Ví dụ, dự án nhà ở có tổng mức đầu tư 3.000 tỉ đồng, thực hiện trong ba năm, trong đó phải vay 30% là 900 tỉ, lãi suất vay 11%/năm, thì chi phí trả lãi vay khoảng 300 tỉ đồng, bằng 10% tổng mức đầu tư. Nếu dự án nhà ở thương mại được triển khai thực hiện suôn sẻ trong ba năm, thì chi phí quản lý doanh nghiệp thường chiếm khoảng 5%/giá thành.

Những chi phí “không tên” thường được các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại tính vào trong khoản chi phí dự phòng. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biếtgiá trị các khoản chi phí “không tên” là không hề nhỏ, nhưng do không đảm bảo tính hợp pháp của khoản  chi, nên không được tính vào chi phí đầu tư dự án. Và cuối cùng chủ đầu tư vẫn tính vào giá bán mà người mua nhà phải gánh chịu.

Giải pháp giảm giá nhà phù hợp thu nhập người dân?

Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), hiện nay căn hộ trung cấp (2 phòng) có giá khoảng 2,5 tỉ đồng (35 triệu đồng/m²), cao hơn khoảng trên dưới 20 lần so với thu nhập trung bình của các hộ gia đình, cá nhân có khả năng dành dụm được khoảng 8-12 triệu đồng/tháng, khoảng trên dưới 100 triệu đồng/năm.

Căn hộ có giá vừa túi tiền khoảng 2 tỉ đồng trở xuống (25-30 triệu đồng/m²) và căn hộ nhà ở xã hội hầu như vắng bóng trên thị trường TPHCM trong hai năm qua..

Do vậy, làm thế nào để kéo giảm giá nhà và ngày càng có nhiều dự án nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, nhiều dự án căn hộ nhà ở thương mại giá thấp và nhiều dự án nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu nhà ở rất lớn của đông đảo người có thu nhập trung bình đang là một vấn đề cấp bách.

HoREA cho rằng muốn giảm giá nhà, thì Nhà nước cần thay đổi cách thu tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại, chuyển thành sắc thuế đánh trên hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở, với thuế suất có thể bằng khoảng 15-20% giá đất trong bảng giá đất.

Đồng thời, để bù đắp hụt thu ngân sách nhà nước và tạo nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách nhà nước, cần đánh thuế bất động sản.

Một giải pháp được HoREA kiến nghị là Chính phủ nên xem xét giảm mức thu tiền bảo vệ đất lúa tối thiểu 50% bảng giá đất, theo Khoản 2 Điều 5 Nghị định 35/2015, nhất là trong bối cảnh bảng giá đất được điều chỉnh phù hợp với giá thị trường.

Đối với các dự án nhà ở thương mại tại TPHCM, HoREA đề nghị chính quyền TPHCM ban hành quy trình chuẩn về đầu tư xây dựng gồm bốn bước để xác định thời gian thực hiện từng thủ tục hành chính, nhằm rút ngắn thời gian làm thủ tục.

Quan trọng nhất là Chính phủ sớm triển khai đề án phát triển nhà ở thương mại giá thấp với các cơ chế, chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuế, tín dụng, để khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư các dự án nhà ở thương mại có mức giá căn hộ không quá 20 triệu đồng/m² ở các tỉnh và không quá 22-25 triệu đồng/m² ở các đô thị loại I, đô thị đặc biệt.

HoREA cho rằng, nếu thực hiện các giải pháp trên người thu nhập thấp và trung bình sẽ có cơ hội mua được nhà ở các đô thị, vừa đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở lâu dài, vừa phát triển thị trường bất động sản theo hướng minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững.