|
Doanh nghiệp mạnh tay huy động vốn từ kênh trái phiếu để làm dự án
Trước đây, thủ tục vay vốn ngân hàng cho hoạt động kinh doanh bất động sản vốn đã tiêu tốn nhiều thời gian và công sức của các doanh nghiệp. Việc siết chặt hơn vốn vay vào lĩnh vực này càng thôi thúc và buộc các doanh nghiệp làm bất động sản phải tìm một kênh huy động vốn khác.
Khoảng từ cuối năm 2018, các doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã rục rịch lên kế hoạch phát hành trái phiếu để huy động vốn và động thái này bắt đầu nở rộ trong quý đầu năm nay. Điều này đúng như dự đoán cũng như khuyến nghị của nhiều chuyên gia trong ngành về những kênh huy động vốn vẫn còn dư địa như cổ phiếu, trái phiếu, mời gọi nhà đầu tư nước ngoài,… trong lúc van tín dụng vào bất động sản co hẹp lại.
Tính từ đầu năm đến nay, có khoảng 7 doanh nghiệp xây dựng, bất động sản niêm yết chọn trái phiếu là kênh huy động vốn để phục vụ đầu tư dự án. Tại ĐHCĐCĐ thường niên diễn ra vào ngày 29/03 vừa qua, CTCP Cơ Điện Lạnh (HOSE: REE) cho biết đã huy động được 100 triệu USD trái phiếu có kỳ hạn 10 năm với lãi suất cố định 8.5%/năm.
Số tiền huy động được REE sẽ đầu tư vào bất động sản và mảng điện nước do mảng cơ điện lạnh lãi suất vay ngân hàng khá tốt nên không cần đầu tư thêm. Cụ thể hơn, REE sẽ xây dựng Etown 6 có diện tích 90,000 m2, nhanh nhất sau 3 năm sẽ có thành quả (1 năm xin giấy phép và 2 năm thi công).
Riêng CTCP Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TPHCM (HOSE: CII) đã hoàn tất 2 đợt phát hành trái phiếu với tổng số vốn huy động 1,520 tỷ đồng.
Trong đợt phát hành đầu tiên vào ngày 25/02/2019, CII đã phát hành thành công 370,000 trái phiếu doanh nghiệp không chuyển đổi, có tài sản đảm bảo, không kèm chứng quyền và không phải là nợ thứ cấp của tổ chức phát hành. Trái phiếu có kỳ hạn 3 năm và lãi suất 9.5%/năm. Mục đích cho đợt phát hành này để tăng quy mô vốn hoạt động, thực hiện các chương trình đầu tư và/hoặc cơ cấu lại các khoản nợ.
|
Theo ghi nhận tại BCTC hợp nhất kiểm toán 2018 của CII, dự án BOT mở rộng Xa lộ Hà Nội được thực hiện theo hợp đồng BOT ký ngày 25/11/2009 với Sở Giao thông vận tại TP.HCM. Tổng vốn đầu tư của dự án (không bao gồm lãi vay trong thời hạn thi công, chi phí sử dụng vốn và thuế VAT) là 2,538 tỷ đồng.
|
Tiếp đó đến ngày 18/03/2019, CII thông báo đã phát hành thành công 1,150 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 10 năm với lãi suất 7.2%/năm để tài trợ vốn cho các dự án BOT trọng điểm. Tổng giá trị phát hành được GuarantCo bảo lãnh thanh toán 100%. Được biết, dự án BOT mở rộng Xa lộ Hà Nội là một trong những dự án trọng điểm của CII trong giai đoạn hiện nay.
Trong cuộc họp ngày 26/03 vừa qua, HĐQT CII tiếp tục thông qua phương án phát hành riêng lẻ 500 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp không chuyển đổi, không kèm chứng quyền nhằm đáp ứng nhu cầu vốn trong thời gian tới.
Trong quý 1 và 2/2019, CTCP Tập đoàn Đất Xanh (HOSE: DXG) dự kiến sẽ phát hành tối đa 1,400 trái phiếu chuyển đổi, không có tài sản đảm bảo cho dưới 100 nhà đầu tư với giá phát hành bằng mệnh giá 1 tỷ đồng/trái phiếu, tương đương tổng giá trị phát hành 1,400 tỷ đồng. Kỳ hạn trái phiếu dự kiến vào ngày tròn 5 năm kể từ ngày phát hành và lãi suất không cao hơn 7%/năm. DXG cho biết sẽ sử dụng vốn thu được để phát triển quỹ đất, bổ sung vốn lưu động và cơ cấu lại nguồn vốn hoạt động của Công ty.
Các doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã và sắp phát hành trái phiếu trong năm 2019
|
Theo kế hoạch của CTCP Đầu tư Dịch vụ Tài chính Hoàng Huy (HOSE: TCH), đơn vị này dự kiến phát hành tối đa 1,200 tỷ đồng trái phiếu chuyển đổi, được chia thành 2 đợt trong năm 2019. Mục đích huy động vốn nhằm tăng quy mô vốn hoạt động để đảm bảo nguồn vốn thực hiện các chương trình và dự án đầu tư hiện có của Công ty.
Ngày 22/03/2019 vừa qua, TCH đã hoàn thành đợt phát hành đầu tiên với 598,808 trái phiếu kỳ hạn 3 năm và lãi suất 5%/năm cho 2 nhà đầu tư Hàn Quốc là Shinhan – Core Trend Global Fund 1 và Shinhan Bank Co., Ltd – đơn vị ủy thác của Valuesystem Protect Optimus Private Investment Fund.
Hiện nay, TCH đang đầu tư hàng loạt dự án tại TP. Hải Phòng, gồm cụm dự án HH1, HH2, HH3 và HH4 tại Quận Ngô Quyền; dự án Pruksa Town tại huyện An Dương; dự án Hoàng Huy Reverside tại quận Hồng Bàng, dự án Hoàng Huy Mall và Hoàng Huy Commerce tại quận Lê Chân. Ở Hà Nội, TCH có dự án Golden Land (275 Nguyễn Trãi, quận Thanh Xuân).
Cũng trong quý 1 và 2/2019, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HOSE: PDR) sẽ phát hành 2,000 trái phiếu kỳ hạn 1 năm với lãi suất 14.45%/năm. Tổng giá trị phát hành 200 tỷ đồng để tài trợ vốn dự án Nhơn Hội – Bình Định.
Một trường hợp khác, CTCP Đầu tư Văn Phú - INVEST (HOSE: VPI) đã phát hành 200 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ, không chuyển đổi và có tài sản đảm bảo vào ngày 18/03/2019 cho Công ty TNHH Chứng khoán Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (VCBS) và Tổng CTCP Bảo hiểm Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam.
Trái phiếu trên có kỳ hạn 2 năm, lãi suất trái phiếu cho năm đầu tiên là 9.5% và năm tiếp theo là 9.7%. Tài sản đảm bảo là 10 triệu cp VPI thuộc sở hữu của CTCP Đầu tư THG Holdings. VPI sử dụng số tiền huy động được để tái cơ cấu nợ vay ngắn hạn và tăng quy mô vốn hoạt động. Tính đến ngày 31/12/2018, nợ phải trả của VPI gần gấp đôi vốn chủ sở hữu với 4,265 tỷ đồng.
Vào ngày 02/04/2019, CTCP Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa Ốc Hoàng Quân (HOSE: HQC) công bố kết quả hoàn thành một phần phương án phát hành trái phiếu riêng lẻ đợt 1 và 2.
Ở phương án phát hành đợt 1, HQC đã phát hành được 110 tỷ đồng trong tổng số 120 tỷ đồng trái phiếu dự kiến phát hành. Khối lượng phát hành ở phương án đợt 2 đạt gần 76 tỷ đồng trong tổng số 300 tỷ đồng dự kiến. Các trái phiếu này đều có kỳ hạn 3 năm, lãi suất năm đầu tiên là 8.5% và lần lượt tăng 0.5% cho mỗi năm tiếp theo.
Về kế hoạch sử dụng vốn, HQC dự kiến dùng 120 tỷ đồng ở đợt 1 để đầu tư dự án Paradise Plaza tại tỉnh Khánh Hòa và 300 tỷ đồng đợt 2 cho dự án nhà ở xã hội tại khu tái định cư tại Trà Vinh.
Phân khúc nhà ở xã hội hiện nay vẫn chưa có giải pháp đủ sức thuyết phục nhà đầu tư tham gia. Có thể vì đó, trong kế hoạch kinh doanh vừa được công bố mới đây, HQC cho biết sẽ giảm tỷ trọng đầu tư nhà ở xã hội, chỉ tập trung hoàn thành các dự án đang đầu tư dang dở.
Thay vào đó, HQC sẽ chính thức khởi công bất động sản nông nghiệp trong năm 2019 thông qua việc chi 500 tỷ đồng thành lập công ty con là Công ty TNHH MTV Nông nghiệp Hoàng Quân do HQC sở hữu 100%.
Lãi suất rẻ hơn vay ngân hàng?
Trên thực tế, khi so sánh giữa lãi suất vay ngân hàng và lãi suất trái phiếu không chênh lệch quá cao, đủ để nhà đầu tư “nghiêng” về các nhà băng. Đơn cử như tại BCTC hợp nhất 2018 đã kiểm toán của VPI có ghi nhận, khoản vay 330 tỷ đồng kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng TNHH Indovina – chi nhánh Thăng Long cũng có lãi suất dao động từ 9 – 9.7%/năm. Trong khi đó, lãi suất của các khoản vay còn lại sẽ được điều chỉnh theo thông báo của ngân hàng.
Một ví dụ khác, các khoản vay tại ngân hàng của CII dao động từ 6.5% (ngân hàng BIDV – chi nhánh Tây Sài Gòn) đến mức cao nhất là 10% (ngân hàng HDBank), số liệu được lấy từ thuyết minh về các khoản vay và nợ thuê tài chính tại BCTC hợp nhất 2018 đã kiểm toán. Các khoản vay này đều có tài sản đảm bảo.
Lãnh đạo của một doanh nghiệp bất động sản cho rằng, chênh lệch lãi suất vay ngân hàng và lãi suất trái phiếu dù có cao cũng không đáng quan ngại bởi đó chỉ là con số tuyệt đối, hiệu quả đầu tư như thế nào mới quan trọng. Đó là chưa kể khoảng thời gian làm thủ tục vay vốn tại các ngân hàng kéo dài có thể gây ì ạch, làm chậm tiến độ dự án và điều kiện để vay vốn không hề đơn giản (phải có sổ đỏ). Do đó, những dự án có vòng đời ngắn muốn có dòng tiền nhanh thì trái phiếu vẫn là lựa chọn phù hợp của các nhà phát triển bất động sản trong giai đoạn hiện nay.
Nguyên Ngọc
FILI
|
