|
Office – tel phải là một cá thể độc lập!
Office – tel là sự kết hợp giữa mô hình văn phòng làm việc không giới hạn thời gian và có thể ngủ qua đêm như chức năng một nhà nghỉ, được phép lưu trú cho một, hai người chứ không có tính chất lưu trú. Song, Office – tel được khẳng định mạnh mẽ không phải là nhà ở, cũng không phải là văn phòng, mà là một sản phẩm hoàn toàn mới, một cá thể độc lập cần có tên gọi riêng, cũng như cần có hành lang pháp lý riêng biệt.
Hội thảo “Thị trường căn hộ - văn phòng (Office – tel): Nhu cầu phát triển và những vướng mắc pháp lý cần tháo gỡ” diễn ra ngày 17/03/2017 tại TP.HCM.
|
Đó là phát biểu của ông Nguyễn Trần Nam – nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng kiêm Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam – tại Hội thảo “Thị trường căn hộ - văn phòng (Office – tel): Nhu cầu phát triển và những vướng mắc pháp lý cần tháo gỡ” diễn ra ngày 17/03/2017 tại TP.HCM.
|
Hai năm trở lại đây, trên thị trường bất động sản của các đô thị lớn, đặc biệt là tại TP.HCM đã xuất hiện loại hình mới có tên gọi: Căn hộ - Văn phòng (Office – tel). Phân khúc sản phẩm này đã nhanh chóng thu hút sự quan tâm của thị trường và trở thành xu hướng đầu tư mới. Khảo sát sơ bộ tại thị trường TP.HCM, đã có khoảng 40 – 50 dự án phát triển theo mô hình này với sự tham gia của hàng loạt các nhà đầu tư lớn như: Vingroup, Novaland, Sacomreal, Hưng Thịnh, Bitexco, … Tại TP.HCM dự báo đến cuối năm 2017 đạt gần 8,000 căn, Hà Nội cũng đã xuất hiện một số dự án Office – tel đầu tiên với tổng nguồn cung hiện tại hơn 1,000 căn.
Số liệu của Cushman & Wakefield cũng cho thấy, dòng sản phẩm Office – tel rất phù hợp với các doanh nghiệp vừa và nhỏ, các công ty mới khởi nghiệp; các công ty nước ngoài muốn mở văn phòng đại diện, các chuyên gia nước ngoài làm việc lâu dài tại Việt Nam, … Hiện đa phần các dự án Office – tel có khoảng 40% khách hàng là những công ty khởi nghiệp và công ty có nhu cầu mở văn phòng đại diện, 10 – 15% khách mua có nhu cầu ở thực còn lại là khách mua để đầu tư cho thuê lại.
|
Ông Nam cho biết, do đặc thù là loại hình bất động sản mới xuất hiện tại Việt Nam nên hệ thống pháp lý chưa thể kịp điều chỉnh, đồng thời đây cũng là những loại hình sản phẩm bất động sản có sự pha trộn (đa dụng, lưỡng dụng) về chức năng … do đó tạo nên một số băn khoăn, vướng mắc cho các nhà quản lý, các chủ đầu tư cũng như khách hàng trong quá trình phê duyệt , cấp phép, đầu tư và phân phối – giao dịch sản phẩm.
Cùng với đó, ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản – khẳng định năm vấn đề khúc mắc đối với sản phẩm Office – tel hiện tại, đó là:
- Đầu tiên và cũng là vấn đề trọng yếu, đó là định nghĩa cũng như tên gọi chính thức đối với sản phẩm Căn hộ - Văn phòng, sẽ được xem là nhà ở hay chỉ là nơi lưu trú. Trong đó, nếu Office – tel thuộc phân khúc nhà ở, thì phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện đi cùng về diện tích, thiết kế, mật độ, quá tải sinh hoạt, … Ngược lại, nếu Office –tel chỉ đơn thuần là văn phòng được phép lưu trú, thì cấu trúc, đặc biệt là diện tích xây dựng sẽ rất khác so với quy định đối với nhà ở. Ngoài ra văn phòng được lưu trú cũng phải được tách biệt rõ ràng về thời hạn là lưu trú ngắn hạn hay lưu trú dài hạn?
- Thứ hai là vấn đề liên quan đến quyền sở hữu, trong đó nếu Office –tel thuộc phân khúc nhà ở thì sẽ được cấp phép lâu dài, trong khi ngược lại nếu không thuộc phân khúc nhà ở thì thời gian sở hữu theo quy định chỉ đạt 50 năm.
- Vấn đề thứ ba là tiền đất, bởi lẽ mức chi phí thanh toán cho đất để ở sẽ rất khác so với những loại hình còn lại.
- Cuối cùng là về quy hoạch, câu hỏi đặt ra là Office – tel có được xây dựng trên đất để ở hay không?
Cần thiết một hành lang pháp lý riêng biệt
Thời gian gần đây trên thị trường rầm rộ lên quy định di dời các cơ sở sản xuất kinh doanh ra khỏi nhà chung cư, trở lại vấn đề hiện tại thì Office – tel theo đó có thuộc diện cấm kinh doanh tại chung cư hay không?
Trả lời vấn đề này, theo quan điểm cá nhân của ông Nguyễn Văn Đực – Phó Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Đất Lành – thì Office – tel thực chất là con lai giữa nhà ở thương mại và nhà ở xã hội, đồng thời cũng là con lai giữa phân khúc nhà ở với phân khúc văn phòng, theo đó phân khúc này cần có một hành lang pháp lý riêng. Đồng thời, cần phải kiểm soát chặt chẽ phân khúc này bởi nguy cơ trục lợi sẽ rất cao; khi mà với chi phí giá thành rẻ hơn, người tiêu dùng sẽ lạm dụng chỉ để ở cũng như nhà đầu tư sẽ xây dựng 100% Office – tel vì mức sinh lợi cao. Do đó, trong tương lai, khi sản phẩm mới này được chính thức công nhận rộng rãi trên thị trường, giới quản lý phải thống kê cụ thể thực tế phát sinh bao nhiêu đơn vị để ở cũng như bao nhiêu đơn vị dùng đúng mục đích Office- tel?
Hơn nữa, đề cập đến vấn đề thời hạn, bà Doãn Hồng Nhung – Giảng viên chuyên ngành Luật Kinh tế, Khoa Luật, Trường đại học Quốc gia Hà Nội – cho hay đối với căn hộ chung cư kết hợp tầng trên là nhà để ở được cấp sổ hồng với thời hạn vĩnh viễn, dãy văn phòng phía dưới chỉ được cấp thời hạn là 50 năm. Vậy, sau 50 năm đó, câu chuyện sẽ rất bất cập khi cùng một công trình xây dựng, nhưng ngọn vẫn còn hạn trong khi đế đã hết hạn sử dụng. Qua đó, một lần nữa nhấn mạnh, hành lang pháp lý là một vấn đề thật sự cần thiết đối với cơn sốt Office – tel hiện nay?
Song song với đó, bà Nhung có khẳng định: “Office – tel trong tương lai phải đáp ứng ba điều kiện, thứ nhất là đáp ứng về mặt kinh doanh, thứ hai đáp ứng nhu cầu lưu trú trong một khoảng thời gian, đặc biệt phải có hạ tầng cao cấp như hồ bơi, bãi đậu xe hơi, … để hướng đến người tiêu dùng là tầng lớp doanh nhân. Và cuối cùng, đáng chú ý là thời gian giao dịch của Office – tel phải không giới hạn, bởi đây là loại hình kinh doanh toàn cầu, nên phải hoạt động liên tục để đáp ứng nhu cầu không những khách hàng trong nước, mà rộng ra trên toàn thế giới”.
Đứng trên vai trò là nhà đầu tư, ông Lê Đình Trung – Phó Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư Căn nhà Mơ Ước (HOSE: DRH) - nhấn mạnh Office – tel là một xu hướng mới, rất có tiềm năng phát triển trong tương lai. Qua đó, ông Trung có kiến nghị:
- Đề nghị được sửa đổi một số điều trong Luật để căn hộ Office – tel cũng có được quyền sở hữu như căn hộ chung cư.
- Trong khi chờ đợi, kiến nghị Bộ Xây dựng có thông tư hướng dẫn cụ thể quy định các chỉ số cụ thể đối với dự án có mô hình căn hộ này để khách hàng yên tâm, quyền lợi của họ được đảm bảo và chủ đầu tư còn biết để xây dựng quy chuẩn hơn thay vì phải tự tính toán, tự khảo sát như hiện nay./.
|
