|
Dư sản phẩm cao cấp - tăng nguy cơ bong bóng bất động sản?
Khả năng dư thừa nhà ở phân khúc cao cấp khiến khoảng cách cung - cầu ngày càng xa dễ dẫn tới nguy cơ lặp lại “bong bóng” bất động sản.
Mất cân đối nguồn cung, giá thành tăng và giao dịch trầm lắng hơn là những điểm đáng lưu ý trên thị trường bất động sản hiện nay. Trong thời gian tới, dự báo nguồn cung bất động sản tiếp tục dồi dào, chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, khiến nhiều chuyên gia bất động sản cũng như cơ quan quản lý lo ngại về nguy cơ dư thừa loại sản phẩm này. Đây cũng là những yếu tố cho thấy thị trường bất động sản vẫn phát triển thiếu bền vững.
Thời gian gần đây, trên nhiều tuyến phố tại Hà Nội, từ đường lớn tới ngõ nhỏ, xuất hiện vô số pano quảng cáo về dự án bất động sản. Theo quan niệm, tháng 7 âm lịch là tháng Ngâu, nên nhiều người e ngại thực hiện các giao dịch có giá trị lớn như mua bán nhà đất. Có lẽ vì vậy mà các chủ đầu tư, sàn môi giới đã tung ra nhiều phương thức quảng cáo để thu hút sự chú ý.
Hình ảnh quảng cáo dự án bất động sản treo ở nhiều tuyến phố và cả trong ngõ ở Hà Nội.
|
Ông Lại Văn Tư, Giám đốc Sàn BĐS Phúc Hà cho rằng, mặc dù giao dịch thành công trong tháng 7 âm lịch có giảm, nhưng do chủ đầu tư đưa ra nhiều chương trình khuyến mại hấp dẫn, nên không ít người đã xuống tiền mua nhà trong thời điểm này vì có cơ hội lựa chọn được sản phẩm đẹp có mức giá hợp lý, rất nhiều trong số đó là các nhà đầu tư. So sánh với cùng kỳ năm ngoái, ông Lại Văn Tư nhận định, thị trường bất động sản có trầm lắng hơn.
“So với năm 2015, những tháng này của năm 2016, thị trường bất động sản có lượng giao dịch giảm hơn vì năm 2015, các phân khúc sản phẩm đa dạng hơn, nhất là nhà trung bình và nhà giá rẻ. Thứ 2 nữa là sang năm 2016, giá của bất động sản cao hơn năm 2015 nên lượng giao dịch có giảm so với năm 2015”, ông Hà thông tin.
Mặc dù giao dịch giảm, nhưng báo cáo từ các đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, đến hết tháng 7/2016, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội vẫn không ngừng tăng lên, với gần 11.000 căn hộ được chào bán, tăng 20% so với cùng kỳ năm 2015.
Tính cả các dự án đã chào bán trước đó, thị trường căn hộ Hà Nội đang có khoảng 15.750 căn hộ và số lượng này sẽ hoàn thành trong giai đoạn 2016 - 2018. Ngay trong tháng 7 âm lịch, dù lượng cung có hạn chế hơn nhưng vẫn có một số dự án mở bán, chẳng hạn như khu căn hộ Season Avenue, dự án Mulberry Lane (quận Hà Đông), Gamuda Gardens (quận Hoàng Mai), Eco Green City (đường Nguyễn Xiển, huyện Thanh Trì), Five Star Garden (quận Thanh Xuân)…
Dự báo những tháng cuối năm, nguồn cung bất động sản sẽ tăng mạnh và đa số thuộc phân khúc trung và cao cấp, nổi bật là các dự án của Vingroup, Tân Hoàng Minh, FLC… Giá bán trung bình của các dự án này khả năng sẽ dao động từ gần 30-40 triệu đồng/m2. Đây cũng chính là lo ngại về tình trạng bội thực nguồn cung bất động sản cao cấp trong thời gian tới.
Nguy cơ mất cân đối giữa cung và cầu bất động sản đã được nhiều chuyên gia cảnh báo từ đầu năm đến nay. Phân khúc trung và cao cấp hiện được đầu tư rất mạnh, số lượng sản phẩm lớn nên sự hấp thụ của thị trường sẽ không dễ dàng. Nhiều chuyên gia cho rằng, thời gian tới, đối với phân khúc trung và cao cấp, các chủ đầu tư sẽ phải cạnh tranh khốc liệt trong việc tìm kiếm khách hàng. Bởi, với mức thu nhập bình quân của người dân hiện nay thì việc tiếp cận và mua được các sản phẩm cao cấp khá khó khăn.
Hơn nữa, lãi suất vay mua nhà thương mại tương đối cao, ảnh hưởng lớn đến khả năng chi trả cũng như huy động nguồn tiền cho việc mua bất động sản ở phân khúc này. Trong khi đó, phân khúc nhà giá rẻ đã không còn hấp dẫn các nhà đầu tư vì lợi nhuận thấp, đối tượng khách hàng tuy nhiều nhưng khả năng tài chính có hạn…
Trước thực tế này, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam lo ngại: “Những nguy cơ hiện nay như là mất cân đối, thiếu vắng các sản phẩm trung bình, sản phẩm thấp, nhà ở xã hội bây giờ đã chậm lại, nếu không có cảnh báo và điều chỉnh sớm rất có nguy cơ trong 1 vài năm tới, thị trường bất động sản sẽ đi lại vết xe đổ cách đây mấy năm, đó là thừa những cái không cần và thiếu những cái xã hội và người dân đang rất cần”.
Phân khúc trung và cao cấp đang thiết lập mức giá khá cao so với mặt bằng chung trên thị trường bất động sản. Theo báo cáo của Hiệp hội BĐS Việt Nam, hầu hết các phân khúc căn hộ, nhà phố, đất nền, biệt thự...đều tăng giá, tuy nhiên tăng rõ rệt hơn cả là ở phân khúc cao cấp và trung cấp, tăng khoảng 4-6% tại các dự án đã hoàn thiện.
Bộ trưởng Xây dựng Phạm Hồng Hà cảnh báo, hiện tượng đầu cơ đã xuất hiện trên thị trường bất động sản, góp phần đẩy giá nhà tăng cao ở một số dự án. Đây là một trong những yếu tố khiến thị trường này tiềm ẩn rủi ro.
“Thị trường bất động sản có biểu hiện tăng giá sản phẩm do tác động của các nhà đầu tư thứ cấp và các doanh nghiệp bán hàng cũng như sàn giao dịch, hệ thống môi giới. Theo xu thế đó cũng có hiện tượng đầu cơ, nhưng cần xem xét đã trở thành hiện tượng phổ biến hay chưa? Giá nhà ở đã tăng 3-7% tùy dự án, nhưng cục bộ ở đâu đó có hiện tượng tăng giá hơn thế rất nhiều do ảnh hưởng của nhà đầu tư thứ cấp, các doanh nghiệp bán hàng, của các sàn giao dịch và hệ thống môi giới”, Bộ trưởng Phạm Hồng Hà lưu ý.
Theo nhận định của nhiều chuyên gia, với lượng cung như hiện nay, từ cuối năm 2016 đến giữa năm 2017 có khả năng dư thừa nhà ở phân khúc cao cấp. Trước những nguy cơ tiềm ẩn sự phát triển thiếu bền vững của thị trường này, cần kịp thời có những chính sách khuyến khích hơn nữa đối với phát triển nhà ở giá rẻ, cũng như ưu đãi về tín dụng hỗ trợ người thu nhập thấp mua nhà.
Nếu cứ tiếp tục “trăm hoa đua nở” ở phân khúc cao cấp, thì khoảng cách cung – cầu ngày càng xa, và nguy cơ sẽ lặp lại “bong bóng” bất động sản là điều khó tránh khỏi./.
Lưu Huyền
Báo điện tử VOV
|
