|
TPHCM:
Khó sống với đầu cơ bất động sản
Từ giữa năm 2016 đến năm 2017, thị trường bất động sản sẽ chứng kiến lượng căn hộ hoàn thành bàn giao ồ ạt, song song đó thì lượng cung mới của hàng loạt dự án trong giai đoạn đầu khởi công tiếp tục được tung ra. Khi đó giới đầu cơ, kinh doanh thứ cấp sẽ đối mặt với áp lực rất lớn: Hoặc bán đi bằng mọi giá hoặc ôm thêm nợ thanh toán 25% số tiền còn lại để chờ cơ hội thoát hàng.
* Soi tình trạng đầu cơ, kinh doanh thứ cấp bất động sản hiện nay
Kể từ sau khi thị trường bất động sản rơi vào trạng thái đóng băng từ cuối năm 2007, chưa bao giờ hoạt động mua bán nhà đất, căn hộ lại sôi nổi như hiện nay. Hàng loạt lời mời chào rất hấp dẫn cho những ai có nhu cầu thật để sở hữu nhà cho đến việc đánh vào đối tượng đầu tư, đầu cơ đang tăng dần về mặt số lượng. Và hiện tượng mua sỉ nhằm đầu cơ, đầu tư bất động sản theo đó cũng đang xuất hiện với quy mô nở rộng.
Chẳng hạn vào ngày 27/12/2015, tại buổi lễ công bố dự án Diamond Lotus Lake View do Tập đoàn Phúc Khang làm chủ đầu tư, một triệu phú trẻ người Singapore là Adam Khoo tuyên bố mua sỉ khoảng 100 căn hộ. Thương vụ này được ông lý giải đầu tư làm căn hộ dịch vụ cho thuê vì tiềm năng của thị trường này còn rất lớn.
Thông tin gần đây cho biết, tại dự án City Gate Tower do CTCP Đầu tư Năm Bảy Bảy (NBB) làm chủ đầu tư tọa lạc trên đại lộ Võ Văn Kiệt (quận 8), trong tổng số 1,050 sản phẩm tiêu thụ được trong năm 2015 có 15 khách hàng mua một lúc 3-4 căn, 35% là giao dịch một người mua 2 căn. Cá biệt có một doanh nhân ngụ quận Bình Tân đã mua 8 sản phẩm.
Bản chất của việc đầu cơ là hưởng lợi từ chênh lệch giá bán và dễ dàng kiếm lời nhanh chóng. Với những nhà đầu cơ, kinh doanh thứ cấp có tiềm lực tài chính mạnh thì không khó khăn gì trong việc trả phần tiền còn lại cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, vấn đề nằm ở chỗ là phần lớn giới đầu cơ lại sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn. Thống kê của Hiệp hội bất động sản Tp.HCM (HoREA) cho thấy, trong năm 2015, tại TPHCM, số lượng nhà đầu tư, kinh doanh thứ cấp tăng 15%, gấp 3 lần so với năm 2014 và đáng chú ý các đối tượng này sử dụng vốn vay chiếm 70-80% giá trị hợp đồng (trong số đó có người vay ngoài xã hội với lãi suất cao).
Khi đó, rủi may đa số giới đầu cơ gặp trục trặc về tài chính dẫn đến không đóng tiền đúng theo tiến độ ghi trong hợp đồng có thể khiến chủ đầu tư rơi vào thế bị động về dòng tiền. Doanh nghiệp có thể mệt mỏi trong vấn đề đòi nợ, ảnh hưởng đến kế hoạch kinh doanh, thậm chí chậm triển khai dự án khác, từ đó tất nhiên ảnh hưởng lan rộng lên toàn thị trường bất động sản. Rủi ro này là hoàn toàn có thật, bởi nó đã từng xảy ra trong quá khứ, khi bất động sản nóng sốt vào năm 2007.
Hiện nay, một số thông tin rao bán căn hộ đã mua sỉ bắt đầu tăng dần về mật độ trên các trang mua bán bất động sản online. Người mua nhà dễ bắt gặp thông tin rao bán với mô tả “góp vốn mua sỉ căn hộ, nhưng giờ đầu tư sang ngành khác nên bán gấp một số căn giá tốt để thu hồi vốn”. Đơn cử như dự án Masteri Thảo Điền giờ đầy rất nhiều người bán rao tin chuyển nhượng số lượng từ 3 căn đến 10 căn hộ với mục đích thu hồi vốn. Thậm chí như tại căn hộ Green Valley (Phú Mỹ Hưng) được rao bán nhiều khẩu hiệu như “bán cắt lỗ” hay “vỡ nợ cần bán gấp”…
Cũng không loại trừ khả năng đây là chiêu trò để hút khách của môi giới. Song nếu nhìn lại những thống kê của HoREA đã đưa ra bên trên thì rõ ràng là có cơ sở khi mà các căn hộ thuộc hai dự án trên sẽ được bàn giao trong quý 3/2016 này, đồng nghĩa với việc giới đầu cơ hoặc phải chuyển nhượng cho người khác hoặc đóng 25% phần tiền còn lại cho chủ đầu tư trong khi vẫn đang chịu vốn vay khá nặng.
Ông Nguyễn Vĩnh Trân – Giám đốc điều hành Quỹ Đầu tư Jen (Jen Capital) cho biết, trong năm 2016 (6 tháng tới), khoảng vài chục nghìn căn hộ đã được mua từ năm 2013-2014 sắp sửa hoàn thành và bàn giao. Khi đó mới biết được bao nhiêu người mua căn hộ thực sự trả hết 25% số tiền còn lại để nhận căn hộ. Đây cũng là thời điểm để nhận biết được tình trạng đầu cơ trên thị trường BĐS như thế nào và qua đó đánh giá sức khỏe, tính bền vững của thị trường bất động sản.
Ông Nguyễn Vũ Bảo Hoàng, Tổng Giám đốc Thuduc House (TDH) cho biết phân khúc bất động sản cao cấp có thể bão hòa trong 2-3 năm tới. Nguyên nhân xuất phát từ tình trạng đầu cơ, kinh doanh thứ cấp diễn ra nhiều ở các dự án cao cấp, một số nhà đầu tư thứ cấp mua 2-3 căn, có khi cả sàn hoặc 2-3 sàn. Bởi vào cuối năm 2016 đến 2017 là thời điểm giao nhà rất lớn của hàng loạt dự án, khi đó chủ đầu tư và giới đầu cơ sẽ phải “dội” lại một lần nữa trong khâu bán hàng. Và đây sẽ là rủi ro cho thị trường bất động sản nói chung và cho ngân hàng nói riêng.
Người bán thì có người mua, nhưng chủ đầu tư thì phải có tâm và quản lý nhà nước hoặc ngân hàng phải có chế tài trước tình trạng này. Bởi nếu chủ đầu tư bán cho khách lẻ 1,000 USD/m2 nhưng khách mua sỉ chỉ 700 USD/m2 cho cả sàn thì đồng nghĩa với việc xuất hiện tình trạng mua, ghim giá đầu cơ và tạo lập thị trường.
“Nhưng mà thị trường nào thì rồi cũng sẽ tới lúc dành cho nhu cầu thực, những cái thuộc về “ảo” sẽ không bền vững và ảnh hưởng đến kinh tế, vĩ mô…”, ông Hoàng kết luận.
Có vẻ như trong thời gian sắp tới là giai đoạn thực sự khó khăn của giới đầu cơ, kinh doanh bất động sản thứ cấp…
|
