|
Chuyển quyền sở hữu khi giao nhà: Thời điểm nào là hợp lý?
Quốc hội đang thảo luận Luật nhà ở sửa đổi. Tại Điều 13, quy định về chuyển quyền sở hữu nhà trong dự thảo Luật nhà ở đang gây nhiều ý kiến tranh cãi trái chiều. Vấn đề là nếu nhìn ở góc độ pháp lý, nếu Nhà nước bỏ quy định buộc phải đăng ký sở hữu nhà ở, thì hiện tượng tranh chấp và hiện tượng lừa đảo sẽ xảy ra rất nhiều, gây ra những hệ lụy và xáo trộn lớn trong đời sống của người dân.
* Quyền sở hữu nhà được xác lập từ lúc nào?
Đồng nhất với thời điểm chuyển quyền sử dụng đất
LS Lê Thành Vinh - Phó Tổng GĐ SMiC:
|
Nhà ở phải là một trong những loại tài sản đó vì ý nghĩa quan trọng của nó, đặc biệt là ở VN, xét cả giá trị tài sản lẫn ý nghĩa tinh thần đối với người dân. Buộc đăng ký nhà ở để ghi nhận rõ ràng ai là chủ sở hữu, tạo căn cứ để các giao dịch nhà ở được thực hiện một cách có trật tự, từ đó bảo vệ quyền của những người tham gia giao dịch. Luật Đất đai 2013 đã thay đổi chế định đăng ký quyền sở hữu nhà ở, chuyển từ bắt buộc phải đăng ký như trước đây sang cho phép chủ sở hữu có quyền lựa chọn có đăng ký hay không.
Luật này cũng chỉ mới có hiệu lực trong chưa đầy bốn tháng, nên cũng chưa đánh giá được hệ quả của quy định này, nhưng trên thực tế thì các cơ quan áp dụng pháp luật và bản thân các cá nhân có nhà ở vẫn đang hành xử theo Luật Nhà ở 2005, tức cứ mua bán nhà ở là phải có giấy chứng nhận sở hữu. Quy định này đã cố tình tách bạch chế độ pháp lý áp dụng cho hai loại tài sản vốn không thể tách bạch được, là nhà ở và đất đai và không thể tách rời chế độ quản lý đối với hai tài sản này.Theo đó thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở cũng phải đồng nhất với thời điểm chuyển quyền sử dụng đất. Một khi Nhà nước vẫn quy định đất đai phải đăng ký thì nhà ở cũng phải đăng ký sở hữu và thời điểm ghi nhận quyền sở hữu đó phải là thời điểm đăng ký. Nếu áp dụng chuyển giao quyền sở hữu từ thời điểm thanh toán tiền đối với một số loại tài sản có tính đặc thù như nhà ở, hay thời điểm bàn giao đối với tài sản nhà ở thì tôi cho rằng sẽ gây ra những tác động tiêu cực lên thị trường bất động sản và sẽ không còn chủ sở hữu nhà ở nào dám bàn giao nữa, vì cứ bàn giao là mất nhà. Nhất là khi nhiều chủ đầu tư đang muốn tháo gỡ khó khăn bằng cách đồng ý giao nhà trước cho người mua, dù vẫn còn chưa thu hết tiền. Nếu giao nhà đồng nghĩa với chuyển quyền sở hữu thì họ chỉ biết có nước đi đòi tiền người mua hay bắt thực hiện các nghĩa vụ khác đối ứng mà hai bên thỏa thuận với nhau trong hợp đồng mua bán.
Thời điểm xác lập quyền sở hữu theo pháp luật
Ông Phan Trung Lý - Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội:
|
Báo cáo Ủy ban thường vụ Quốc hội cho ý kiến về một số vấn đề lớn của dự án Luật nhà ở (sửa đổi) về quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở (Điều 13) có 2 loại ý kiến.
Theo đó, loại ý kiến thứ nhất, tán thành với dự thảo Luật, quy định trường hợp mua bán nhà ở, thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, thuê mua nhà ở; trường hợp tặng cho, đổi nhà ở giữa cá nhân với cá nhân là kể từ thời điểm bên tặng cho, bên đổi bàn giao nhà ở cho bên nhận tặng cho, nhận đổi; trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư với người mua nhà kể từ thời điểm người mua nhận bàn giao nhà ở.
Loại ý kiến thứ hai đề nghị quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm đăng ký quyền sở hữu. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm việc giao dịch nhà ở được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Theo tôi, quy định về việc phân định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhằm bảo đảm cho các chủ sở hữu thực hiện được đầy đủ các quyền của mình đối với nhà ở; đồng thời hạn chế được các rủi ro cho chủ sở hữu khi tham gia từng loại giao dịch về nhà ở. Trong Luật nhà ở hiện hành cũng như Luật Đất đai năm 2013 lại không quy định bắt buộc phải đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của chủ sở hữu mà chỉ thực hiện theo yêu cầu, do vậy nếu quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm đăng ký quyền sở hữu thì phải sửa đổi quy định tại khoản 1 Điều 95 của Luật Đất đai năm 2013.
Mặt khác, bản chất của quyền sở hữu được hình thành trong các giao dịch nhà ở là kể từ khi các bên hoàn thành nghĩa vụ theo hợp đồng; thời điểm chuyển quyền sở hữu là thời điểm xác lập quyền sở hữu theo pháp luật. Ngoài ra, nếu quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu nhà ở sẽ vừa làm phát sinh thêm thủ tục hành chính, vừa khó khả thi, đặc biệt là đối với các giao dịch về nhà ở tại khu vực nông thôn.
Mỹ Ý ghi
diễn đàn doanh nghiệp
|
