|
Tính diện tích căn hộ chung cư theo phương pháp nào?
Thời gian vừa qua, trên thị trường bất động sản đã xảy ra nhiều vụ việc khiếu kiện giữa cư dân sinh sống tại các tòa nhà chung cư, khách hàng mua căn hộ chung cư, với các chủ đầu tư liên quan tới vấn đề về cách tính diện tích căn hộ.
Thời gian vừa qua đã có nhiều vụ kiện liên quan đến cư dân sinh sống tại các tòa nhà chung cư
|
Xuất phát điểm của xung đột này là do có nhiều cách hiểu khác nhau được quy định trong văn bản quy phạm pháp luật. Cụ thể, tại Thông tư 16/ TT-BXD hướng dẫn Luật Nhà ở quy định diện tích sàn căn hộ mua bán có thể được xác định theo hai phương pháp: Phương pháp thứ nhất là tính kích thước thông thủy của căn hộ; Phương pháp thứ hai là tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ.
Tuy nhiên, trong Thông tư lại không quy định rõ trường hợp, nếu tính theo phương pháp tính tim tường bao thì có bao gồm cả khung, cột, tường chịu lực hay không? Bởi nếu căn cứ Luật Nhà ở thì các phần diện tích khung, cột, tường... nằm trong diện tích sở hữu chung và như vậy chủ đầu tư sẽ không được tính vào diện tích căn hộ.
Trên thực tế, mặc dù áp dụng cách tính diện tích từ tim tường bao nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn tính các phần diện tích khung, cột, tường vào diện tích căn hộ cho khách hàng.
Tại buổi giao lưu trực tuyến “Giải đáp cách tính diện tích căn hộ chung cư” do Báo điện tử VnMedia tổ chức vào sáng 27/11, ông Nguyễn Trọng Hiền - Trưởng phòng Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Sở Xây dựng) cho biết, việc tính toán diện tích căn hội đòi hỏi phải có chuyên môn kỹ thuật, phải am hiểu bản vẽ và thời gian thực hiện để xác định thực tế.
- Thưa ông! ông có thể giải thích sự khác nhau giữa hai cách tính thông thủy và tim tường?
Quy định về cách tính thông thủy trong các căn hộ chung cư đã được Bộ Xây dựng quy định tại Thông tư 05/1993. Tuy nhiên khi người mua nhà đến xem bản vẽ để tìm hiểu căn hộ mình định mua thường thấy trong bản vẽ có các kích thước tim tường theo trục dọc và trục ngang của tòa nhà, do vậy họ thường lấy các kích thước theo bản vẽ để nhân thành diện tích.
Đây là phương pháp dễ làm nhất, nhanh nhất để xem xét quyết định việc mình có mua căn hộ đó hay không. Và khi đã thống nhất ưng với căn hộ đó thì người mua nhà đã tự quyết định khi ký hợp đồng với chủ đầu tư thì đó là sự thỏa thuận của người mua nhà và chủ đầu tư thì cần tôn trọng sự thỏa thuận đó. Vì đó là giao dịch dân sự giữa người mua nhà và chủ đầu tư.
- Nếu Hợp đồng không quy định cách tính nào (thông thủy hay tim tường) mà chỉ quy định phần sở hữu chung và sở hữu riêng thì diện tích sàn căn hộ sẽ được tính theo cách nào thưa ông?
Cách tính diện tích đã được Bộ Xây dựng quy định tại thông tư 16, nhưng ở đây tính diện tích nhà chung cư khi đưa vào sử dụng, các quy định pháp luật thay đổi liên tục và phải dựa vào văn bản pháp luật hiện hành.
Trên cơ sở văn bản pháp luật Thông tư 16 đã có hướng dẫn thỏa thuận trong quá trình tính và trong Thông tư16 cũng ban hành mẫu hợp đồng. Hợp đồng ghi rõ diện tích chung, riêng và diện tích căn hộ. Ngay trong Nghị định 71, trong quá trình giao dịch người mua nhà, chủ đầu tư cũng phải nêu rõ cách tính trong hợp đồng mua nhà.
Trường hợp hợp đồng trước thời điểm có Nghị định 71 thì chúng ta phải dựa trên hợp đồng cụ thể để hướng dẫn người mua nhà và chủ đầu tư. Căn cứ các quy định để có thương lượng, thảo thuận về cách tính. Tôi lưu ý, hợp đồng mua bán dựa trên thỏa thuận dân sự của người mua và chủ đầu tư. Theo quy định, hợp đồng đã tuân theo Luật dân sự, nếu xảy ra tranh chấp thì phải chuyển sang tòa án xem xét, giải quyết theo quy định của pháp luật.
- Theo quy định hiện nay thì diện tích sàn căn hộ (phần diện tích sở hữu riêng) phải được trừ bỏ các phần diện tích chung như quy định. Vậy việc xác định diện tích căn hộ quy định diện tích cột, hộp kỹ thuật, tường bao ngoài là thuộc sở hữu riêng của Bên mua và Bên mua chịu trách nhiệm thanh toán phần diện tích này của hợp đồng mua bán căn hộ có đúng theo quy định của pháp luật không thưa ông?
Nguyên tắc chung là tổng chi phí đầu tư xây dựng nhà chung cư sẽ được phân bổ cho diện tích các căn hộ bán và các diện tích khác trong nhà chung cư nên tại Thông tư 16 của Bộ Xây dựng có hướng dẫn phương pháp tính để cho người mua nhà và chủ đầu tư lựa chọn. Còn bản chất là việc bán là bán toàn căn hộ đó.
Trong thực tế, người mua nhà khi đi xem căn hộ do chủ đầu tư giới thiệu thường lựa chọn hướng nhà, tầng nhà và tính tắt kích thước trong bản vẽ được công khai để nhân thành diện tích và khi người ta thấy phù hợp thì ký hợp đồng. Tức là có sự thỏa thuận của người mua nhà với chủ đầu tư nên cần tôn trọng sự thỏa thuận này. Nếu trường hợp xảy ra bất đồng, thì người mua nhà và chủ đầu tư thương lượng trên tinh thần hòa giải. Nếu không thương lượng được thì phải chuyển tòa án xem xét giải quyết theo quy định của pháp luật.
- Vậy theo ông, diện tích thuộc sở hữu chung trong nhà chung cư có được bán không? Việc chủ đầu tư tính diện tích cột chịu lực, hộp kỹ thuật là diện tích thuộc sở hữu chung vào diện tích bán là đúng hay sai? Nếu đúng thì dựa trên cơ sở pháp lý nào vì đây không phải diện tích chủ đầu tư có quyền sở hữu nên không thể bán cái không thuộc về mình?
Về nguyên tắc không được tính, tuy nhiên khi chủ đầu tư công bố thì khách hàng phải thỏa thuận yêu cầu tách những phần thuộc sở hữu chung để thống nhất trước khi ký hợp đồng mua nhà.
Xin cảm ơn ông!
Trúc Linh thực hiện
dđdn
|
