|
Tìm hiểu về cơ chế cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số 02/NQ-CP của Chính phủ
Khoản tiền NHNN dành để thực hiện tái cấp vốn hỗ trợ cho các ngân hàng cho vay hỗ trợ nhà ở khoảng 30.000 tỷ đồng. Việc giải ngân cho vay hỗ trợ nhà ở của ngân hàng đối với khách hàng từ nguồn tái cấp vốn của NHNN kết thúc khi NHNN giải ngân hết số tiền tái cấp vốn, nhưng tối đa là 36 tháng kể từ ngày 01/6/2013.
Để triển khai thực hiện Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất - kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu, ngày 15/5/2013, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) đã ban hành Thông tư số 11/2013/TT-NHNN quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 (Thông tư 11). Cùng ngày, Bộ Xây dựng cũng đã ban hành Thông tư số 07/2013/TT-BXD hướng dẫn việc xác định các đối tượng được vay vốn hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ (Thông tư 07). Thông tư 11 và Thông tư 07 sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 01/6/2013. Để làm rõ hơn cơ chế cho vay hỗ trợ nhà ở, bài viết dưới đây xin được giới thiệu các nội dung cơ bản của cơ chế cho vay hỗ trợ nhà ở theo quy định tại hai Thông tư mới được ban hành nêu trên.
1. Về ngân hàng thương mại thực hiện cho vay hỗ trợ nhà ở
Theo quy định tại Thông tư 11, các ngân hàng thực hiện cho vay hỗ trợ nhà ở gồm: (i) Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam; (ii) Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam; (iii) Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam; (iv) Ngân hàng thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam; (v) Ngân hàng thương mại cổ phần Phát triển nhà đồng bằng sông Cửu Long.
2. Về đối tượng được vay vốn hỗ trợ
Đối tượng được vay vốn hỗ trợ theo quy định tại 02 Thông tư gồm:
Thứ nhất, đối tượng được vay vốn để thuê, thuê mua và mua nhà ở xã hội (NOXH) và đối tượng được vay vốn để thuê, mua nhà ở thương mại (NOTM) có diện tích nhỏ hơn 70m2, có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2: (i) Cán bộ công chức viên chức, hưởng lương từ ngân sách nhà nước thuộc các cơ quan Đảng, Nhà nước, Mặt trận Tổ quốc và các tổ chức chính trị - xã hội, xã hội - nghề nghiệp; (ii) Viên chức thuộc các đơn vị sự nghiệp công lập; (iii) Lực lượng vũ trang nhân dân; (iv) Đối tượng thu nhập thấp là người lao động thuộc các đơn vị sự nghiệp ngoài công lập, doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật; người đã được nghỉ lao động theo chế độ quy định; người lao động tự do, kinh doanh cá thể.
Thứ hai, doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án xây dựng NOXH, doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án NOTM được chuyển đổi công năng sang dự án NOXH do Bộ Xây dựng công bố trong từng thời kỳ.
3. Về điều kiện vay vốn hỗ trợ nhà ở
Để chương trình cho vay hỗ trợ nhà ở đạt được đúng mục đích và dòng vốn hỗ trợ đến được đúng đối tượng, ngoài việc quy định các đối tượng vay vốn phải đáp ứng các điều kiện cho vay theo quy định của pháp luật hiện hành về cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng, 02 Thông tư quy định các điều kiện riêng để được vay vốn hỗ trợ nhà ở cho các đối tượng nêu trên. Cụ thể:
Thứ nhất, đối với đối tượng khách hàng cá nhân vay vốn để mua, thuê, thuê mua NOXH cần phải đáp ứng thêm các điều kiện sau: (i) Có hợp đồng mua, thuê, thuê mua NOXH theo quy định của pháp luật; (ii) Mục đích vay vốn để trả khoản tiền chưa thanh toán mua, thuê, thuê mua NOXH đối với các hợp đồng đã ký với chủ đầu tư kể từ Ngày 07 tháng 01 năm 2013 (ngày Chính phủ ban hành Nghị quyết số 02/NQ-CP ); (iii) Có đề nghị vay vốn để mua, thuê, thuê mua NOXH và cam kết khách hàng và các thành viên trong hộ gia đình của khách hàng chưa được vay vốn hỗ trợ tại ngân hàng để mua, thuê, thuê mua nhà ở; (iv) Có đủ vốn tối thiểu tham gia vào phương án vay theo quy định;
Thứ hai, đối với đối tượng khách hàng cá nhân vay vốn để thuê, mua NOTM có diện tích nhỏ hơn 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 cần phải đáp ứng thêm các điều kiện sau: (i) Có hợp đồng mua, thuê NOTM với chủ đầu tư; (ii) Mục đích vay vốn để trả khoản tiền chưa thanh toán mua, thuê NOTM đối với các hợp đồng đã ký với chủ đầu tư kể từ ngày 07 tháng 01 năm 2013; (iii) Cam kết khách hàng và các thành viên trong hộ gia đình của khách hàng chưa được vay vốn hỗ trợ tại ngân hàng để mua, thuê, nhà ở; (iv) Có đủ vốn tối thiểu tham gia vào phương án vay theo quy định; (v) Đối tượng khách hàng cá nhân và hộ gia đình của cá nhân này chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, hoặc có nhà ở nhưng diện tích quá chật chội (Cụ thể là: Có nhà ở là căn hộ chung cư, nhưng diện tích nhà ở bình quân của hộ gia đình thấp hơn 8m2 sử dụng/người; Có nhà ở riêng lẻ, nhưng diện tích nhà ở bình quân của hộ gia đình thấp hơn 8m2 sử dụng/người và diện tích khuôn viên đất của nhà ở đó thấp hơn tiêu chuẩn diện tích đất tối thiểu thuộc diện được phép cải tạo, xây dựng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh); (vi) Phải có hộ khẩu thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có dự án nhà ở. Đối với trường hợp tạm trú thì phải có đóng bảo hiểm xã hội từ 1 năm trở lên.
Ngoài ra, theo quy định tại Thông tư 07, NOTM bao gồm căn hộ chung cư và cả nhà thấp tầng có diện tích sàn nhà ở nhỏ hơn 70m2 và diện tích khuôn viên đất nhỏ hơn 70m2 để đáp ứng được nhu cầu đa dạng về nhà ở của người dân và phù hợp với thực tế nhà ở tại các tỉnh, thành phố không phải là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.
Để chứng minh đáp ứng đủ điều kiện nêu trên, đối tượng vay vốn phải có Xác nhận của đơn vị đang công tác về nơi công tác và thực trạng về nhà ở (đối với cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang) hoặc xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi đối tượng vay vốn có hộ khẩu thường trú hoặc đăng ký tạm trú xác nhận về hộ khẩu và thực trạng nhà ở (đối với đối tượng thu nhập thấp).
Thứ ba, đối với doanh nghiệp phải đáp ứng thêm các điều kiện sau: (i) Là chủ đầu tư dự án xây dựng NOXH, dự án NOTM chuyển đổi công năng sang dự án NOXH trên cơ sở danh mục do Bộ Xây dựng công bố trong từng thời kỳ; (ii) Có mục đích vay vốn để trả các chi phí chưa thanh toán phát sinh kể từ ngày 07 tháng 01 năm 2013 (không bao gồm chi phí thuế) để thực hiện dự án xây dựng NOXH, dự án NOTM chuyển đổi công năng sang dự án NOXH; (iii) Có đủ vốn tối thiểu tham gia vào dự án, phương án vay theo quy định; (iv) Có cam kết chưa được vay vốn hỗ trợ tại ngân hàng để thực hiện dự án xây dựng NOXH, dự án NOTM chuyển đổi công năng sang dự án NOXH; (v) Riêng doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án xây dựng NOXH phải có dự án đầu tư được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật; Có văn bản chấp thuận đầu tư của cấp có thẩm quyền; Đã có đất sạch và giấy phép xây dựng, trừ trường hợp được miễn giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng. (vi) Riêng doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án NOTM chuyển đổi công năng sang dự án NOXH thì ngoài các điều kiện như quy định đối với doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án xây dựng NOXH, phải có quyết định của cấp có thẩm quyền cho phép chuyển đổi từ NOTM sang NOXH.
Ngoài ra, Thông tư 07 cũng quy định các doanh nghiệp có nhu cầu vay vốn phải gửi hồ sơ đáp ứng các điều kiện theo quy định kèm theo nhu cầu lượng vốn cần vay về Bộ Xây dựng để kiểm tra, thẩm định và tổng hợp gửi Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và các ngân hàng.
4. Về tỷ lệ vốn được vay
Theo quy định tại Thông tư 11, Ngân hàng quy định cụ thể mức vốn tối thiểu của khách hàng tham gia vào dự án, phương án vay nhưng không vượt quá 20% phương án vay đối với đối tượng mua, thuê, thuê mua NOXH và thuê, mua NOTM và không vượt quá 30% tổng mức đầu tư của dự án, phương án vay đối với doanh nghiệp. Trường hợp khách hàng thuê mua nhà ở xã hội đã thanh toán đủ 20% giá trị căn nhà thuê mua thì ngân hàng không quy định mức vốn tối thiểu.
Quy định này nhằm đảm bảo quyền lợi cho người vay vốn, tránh trường hợp các ngân hàng đưa ra quy định về mức vốn tối thiểu tham gia vào phương án, dự án vay vượt quá khả năng tài chính của khách hàng, qua đó hạn chế cơ hội tiếp cận nguồn vốn hỗ trợ của khách hàng. Tuy nhiên, trong trường hợp khách hàng có nguồn vốn lớn hơn tham gia vào dự án, phương án vay, khách hàng có thể thỏa thuận với ngân hàng một mức vay phù hợp.
Đồng thời, trong gói cho vay hỗ trợ nhà ở, tổng mức cho vay của các ngân hàng đối với doanh nghiệp chiếm tối đa 30% nguồn tái cấp vốn hỗ trợ nhà ở của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho các ngân hàng. Hay nói cách khác, tổng mức cho vay của các ngân hàng đối với khách hàng cá nhân chiếm ít nhất 70% của nguồn vốn cho vay hỗ trợ nhà ở.
5. Về thời hạn cho vay
Theo quy định tại Thông tư 11, thời hạn cho vay hỗ trợ nhà ở là: (i) Tối thiểu là 10 năm đối với khách hàng mua, thuê, thuê mua NOXH và thuê, mua NOTM. Trường hợp khách hàng có nhu cầu vay dưới 10 năm thì khách hàng được thỏa thuận với ngân hàng thời hạn cho vay thấp hơn thời hạn cho vay tối thiểu; (ii) Tối đa là 5 năm đối với khách hàng doanh nghiệp.
6. Về mức lãi suất cho vay
Theo quy định tại Thông tư 11, khách hàng vay vốn hỗ trợ nhà ở được hưởng mức lãi suất không vượt quá 6%/năm trong thời hạn tối đa 10 năm đối với khách hàng mua, thuê, thuê mua NOXH và thuê, mua NOTM và 5 năm đối với khách hàng là doanh nghiệp, nhưng không vượt quá thời điểm 01/06/2023.
Thông tư 11 cũng quy định mức lãi suất cho vay hỗ trợ nhà ở cụ thể của ngân hàng đối với khách hàng được NHNN công bố hàng năm và áp dụng cho các khoản vay có dư nợ trong năm. Mức lãi suất áp dụng trong năm 2013 là 6%/năm. Định kỳ vào tháng 12 hàng năm, NHNN xác định và công bố lại mức lãi suất áp dụng cho năm tiếp theo, theo nguyên tắc bằng khoảng 50% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường, nhưng không vượt quá 6%/năm.
Khoản tiền NHNN dành để thực hiện tái cấp vốn hỗ trợ cho các ngân hàng cho vay hỗ trợ nhà ở khoảng 30.000 tỷ đồng. Việc giải ngân cho vay hỗ trợ nhà ở của ngân hàng đối với khách hàng từ nguồn tái cấp vốn của NHNN kết thúc khi NHNN giải ngân hết số tiền tái cấp vốn, nhưng tối đa là 36 tháng kể từ ngày 01/6/2013.
Tóm lại, việc ban hành Thông tư số 11/2013/TT-NHNN của NHNN và Thông tư số 07/2013/TT-BXD của Bộ Xây dựng là cụ thể hóa chỉ đạo của Chính phủ tại Nghị quyết 02 nhằm tạo điều kiện cho người dân có thể tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi để có được chỗ ở ổn định, đồng thời, góp phần khơi thông nguồn vốn, tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.
Nguyễn Lương Trà
sbv
|
