|
FDI bất động sản: Tín hiệu lập đáy?
Vì sao trong khi diễn ra hàng loạt cái chết lặng lẽ không công bố của những doanh nghiệp bất động sản trong nước, người ta lại chưa từng nghe đến một cuộc phá sản nào từ phía các nhà đầu tư nước ngoài?
Đáy?
Nếu năm 2011 chỉ chứng kiến một lượng vốn FDI hơn nửa tỷ USD vào lĩnh vực bất động sản trên toàn quốc - được coi là thấp nhất trong vòng 5 năm tính đến thời điểm đó, thì sự ngạc nhiên lại có thể bắt đầu khi năm 2012 kết thúc: lượng vốn FDI vào lĩnh vực này đạt 1.85 tỷ USD, gấp hơn hai lần năm trước đó.
Trong bối cảnh gần như toàn bộ nền kinh tế Việt Nam chìm lắng trong suy thoái cùng thị trường bất động sản đóng băng toàn diện, con số FDI như thế tuy không lớn lao gì, nhưng lại tỏa ra một sắc thái đáng lưu tâm. Phải chăng xu hướng vận động tăng dần của FDI vào bất động sản đang phát đi một tín hiệu nào đó?
Đáy chăng?
Tất nhiên, không khí trầm lắng xen trầm kha của thị trường bất động sản không làm cho nhiều người dễ tin vào một kết luận về cái đáy của thị trường này đã được xác lập, nhất là khi nhiều dự báo của giới chuyên gia lại nghiêng hẳn về khả năng giá bất động sản năm 2013 sẽ còn giảm nữa, thậm chí giảm đến 30% so với năm ngoái.
Tuy nhiên, những gì mà các nhà đầu tư Nhật Bản, Malaysia và một số quốc gia khác đang thể hiện tại thị trường nhà đất Việt Nam vẫn cho thấy họ giữ được một niềm tin nhất định, trái ngược với nỗi hoang mang tột độ của rất nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong nước. Tập đoàn Tokyu (Nhật), Keppel Land (Singapore) hay Gamuda Land (Malaysia) là những dẫn chứng thực tế.
Đã từng có thời FDI vào bất động sản đặc trưng cho sự huy hoàng: vào năm 2008, vốn FDI đổ vào bất động sản đạt 23 tỷ USD, năm 2009 vốn FDI đạt 21.48 tỷ USD. Nhưng đến năm 2010, lượng vốn này chỉ còn 6.8 tỷ USD, để sang năm 2011 lượng vốn này đã chỉ bằng 1/30 so với năm 2008. Trên bình diện chung, xu hướng đi xuống liên tiếp qua các năm như vậy càng tô điểm cho mối lo ngại thật sự về tình trạng suy thoái kinh tế và khiến cho bất động sản trở thành lĩnh vực bị đóng băng ghê gớm nhất.
Nhưng có vẻ như 2011 là thời điểm lập đáy của FDI vào bất động sản. Biểu đồ FDI vào bất động sản cũng vì thế đang có chiều hướng thay đổi và có nét tương đồng với thị trường Mỹ.
Những xác nhận gần nhất vào thời điểm cuối năm 2012 cho thấy nền kinh tế Mỹ đang góp sức ủng hộ cho sự hồi phục của thị trường nhà đất quốc gia này. Cũng từ năm 2011, thị trường nhà ở của Anh và đặc biệt là Đức đã bắt đầu khởi sắc trở lại. Xu thế vận động tổng quan như thế hẳn cũng là một điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản ở Việt Nam, ít nhất về mặt tâm lý.
Ai sẽ lấn sân?
Lắm kẻ chạy ra, nhưng cũng không ít người chạy vào. Những cuộc M/A bất động sản âm thầm trong hai năm suy thoái 2011 và 2012 hẳn minh chứng cho việc lòng tham vẫn đồng nghĩa với nhận thức về cơ hội kiếm lợi nhuận.
Năm 2011, dù chỉ chiếm 3/25 dự án M/A bất động sản ở Việt Nam, nhưng giới đầu tư nước ngoài lại hành xử theo một cung cách khá ổn định, khác hẳn với hiện tượng “chạy loạn” của nhiều nhà đầu tư trong nước. Và cũng như nhiều quỹ đầu tư nước ngoài vẫn bền gan trong thị trường chứng khoán, năm 2012 lại chứng kiến tinh thần kiên trì của nhiều công ty ngoại, cho dù sản phẩm mà họ nắm là căn hộ cao cấp - một phân khúc luôn bị thị trường thẳng thừng từ chối.
Cần nhắc lại, có một nét tương đồng nào đó giữa thị trường nhà ở của Mỹ, với lượng vốn đầu tư giảm dần từ cuối năm 2007 đến tận năm 2010, với biểu đồ FDI vào bất động sản ở Việt Nam. Sang năm 2012, thị trường nhà ở Mỹ đã phát đi một thông điệp phục hồi khá vững chắc, để đến cuối năm đó, giới chuyên gia kinh tế nước này đã không hoài nghi khi đưa ra kết luận về sự phục hồi bất động sản cho tương lai.
Trễ pha khoảng một năm so với Mỹ, kinh tế Việt Nam đã phải vật lộn với cơn sốc suy thoái mà không tận dụng được cánh cửa hé mở của các thị trường nhập khẩu Mỹ và EU. Nhưng giờ đây, có vẻ như cuộc vật lộn này đang có dấu hiệu tạm kết thúc. Bất động sản với hàng triệu tỷ đồng tồn kho cũng vì thế đang có dấu hiệu chuyển mình.
Cuộc chuyển mình trên, dù chỉ mới manh nha, nhưng được hỗ trợ đắc lực bởi chính sách giải cứu - điều đã có thể được công khai hóa cho đến thời điểm này, trong đó lãi suất và tín dụng là hai công cụ chủ chốt. Tất nhiên, vẫn còn quá sớm để khẳng định là giá bất động sản ở Việt Nam đã lập đáy. Nhưng một kết luận về đáy tạm cho nó là có thể nêu ra không mấy nghi ngại.
Không hoàn toàn giống như quan niệm của đến 70% nhà đầu tư cá nhân Việt Nam, các doanh nghiệp bất động sản nước ngoài thường duy trì cái nhìn trung hạn và dài hạn cho thị trường. Dù là đáy tạm và có thể giá bất động sản còn tiếp tục suy giảm sau đó, kế hoạch bơm vốn đầu tư của họ dường như không bị ảnh hưởng nặng nề. Thái độ trường vốn này đã khiến nhà đầu tư ngoại, tuy không thu được lợi nhuận kinh khủng từ việc lướt sóng như nhà đầu tư trong nước, nhưng lại duy trì được tư thế khá ung dung cho dù thị trường có rơi vào cơn khủng hoảng thật sự như hai năm vừa qua. Đó cũng là lý do vì sao trong khi thị trường bất động sản trong nước liên tục chứng kiến những khốn khó từ hàng loạt doanh nghiệp được coi là đại gia như Hoàng Anh Gia Lai (HAG), Quốc Cường Gia Lai (QCG), Mai Linh (MLG)…, cùng hàng loạt cái chết lặng lẽ không công bố của những doanh nghiệp bất động sản nào đó, người ta lại chưa từng nghe đến một cuộc phá sản nào từ phía các nhà đầu tư nước ngoài.
Cuộc sống vẫn còn ở phía trước, những cuộc cạnh tranh gay gắt trong một thị trường không khoan nhượng vẫn đang mở ra cả rủi ro lẫn cơ hội. Nếu trong vài ba năm tới tình hình kinh tế thế giới và do đó cả kinh tế Việt Nam giữ được ổn định, dù với nhịp độ tăng trưởng chậm rãi, điều đó cũng đủ làm cho nhà đầu tư nước ngoài chiếm ưu thế trong thị trường bất động sản nội địa.
Việt Thắng (Vietstock)
FFN
|
