|
Bất động sản Hà Nội 2013: Thêm 15.000 căn hộ
Thị trường căn hộ và đất nền biệt thự, liền kề Hà Nội khá u ám qua báo cáo quý IV/2012 mà Savills vừa công bố. Đây cũng chính là hình ảnh chung của thị trường này trong năm qua.
Phân khúc căn hộ bình dân được Savills đánh giá khả quan hơn trong năm 2013
|
Giá đất nền tiếp tục giảm sâu
Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Trưởng phòng nghiên cứu Savills Hà Nội cho biết, giao dịch của phân khúc đất nền biệt thự, liền kề trong quý IV/2012 vẫn duy trì mức thanh khoản thấp. Giá trung bình toàn thị trường của các dự án hợp đồng mua bán giảm mạnh hơn 30% so với cùng kỳ năm trước đó cho cả biệt thự/liền kề. Đáng chú ý là giá chào bán thứ cấp của nhiều dự án tại khu vực 2 (bao gồm Mê Linh, Hà Đông, Quốc Oai, Hoài Đức, Đan Phượng) đang trở về giá sơ cấp. Hầu hết các dự án tại Mê Linh, Đan Phượng và Quốc Oai chào bán giá từ 12 - 16 triệu đồng/m2.
Giá chào bán thứ cấp trung bình cao nhất là ở khu vực 1 (bao gồm Thanh Trì, Long Biên, Hoàng Mai, Cầu Giấy, Từ Liêm). Ví dụ như giá của biệt thự/liền kề ở quận Cầu Giấy, Tây Hồ, Từ Liêm và Hoàng Mai, dao động từ 81 triệu đồng đến 160 triệu đồng/m2 cho phân khúc biệt thự và từ 119 triệu đồng đến 162 triệu đồng/m2 cho liền kề.
Cũng theo bà Hằng, giá chào bán thứ cấp cũng có nhiều thay đổi so với quý trước đó. Cụ thể tại Hoàng Mai, Hà Đông, Hoài Đức có giá giảm mạnh nhất, từ -15% đến -17% trong quý IV/2012; Những khu vực có mức giảm trên dưới 5% là Long Biên, Đan Phượng, Từ Liêm.
Nguồn cung trong quý IV/2012 đến từ 3 dự án. Cụ thể là Gamuda City Parcel (giai đoạn 1), Khu phức hợp Đại Thanh và Khu nhà ở Kiến Hưng (CT6) đã chuyển đổi từ hợp đồng góp vốn sang hợp đồng mua bán, cung cấp khoảng 900 căn nhà ra thị trường. Với nguồn cung đó, đến thời điểm này, thị trường biệt thự/liền kề Hà Nội có 42.000 căn từ 124 dự án. Trong đó, 99 dự án hợp đồng mua bán và 25 dự án hợp đồng góp vốn. Các dự án hợp đồng mua bán cung cấp 29.500 căn. Các dự án hợp đồng góp vốn cung cấp 12.500 căn.
Đánh giá về phân khúc này, ông Trần Như Trung, Phó giám đốc Savills Hà Nội chia sẻ, các nhà đầu tư rút khỏi thị trường biệt thự/liền kề do xu hướng giảm giá và thanh khoản thấp. Thị trường hiện tại là dành cho người mua có nhu cầu thực. Bước sang năm 2013, ông Trung dự đoán, tổng nguồn cung của thị trường biệt thự/liền kề Hà Nội có thể đến từ 76 dự án nằm rải rác ở 14 quận/huyện. Phần lớn nguồn cung tương lai được dự kiến đến từ khu vực 2.
“Thiếu vốn cùng với khó khăn trong việc hoàn thành các thủ tục pháp lý, tiến độ đa số dự án vẫn không thay đổi nhiều trong năm 2013. Điều này làm cho nguồn cung tương lai trở nên ít hơn so với dự kiến. Trần lãi suất tiền gửi đã giảm còn 8%/năm, sẽ khiến cho lãi suất cho vay giảm nhiều hơn nữa để hỗ trợ thị trường nhà ở, nên hy vọng thanh khoản sẽ được cải thiện ít nhiều”, ông Trung nói.
Căn hộ hạng
C chiếm gần 80% giao dịch
Phân khúc căn hộ được Savills đánh giá là khả quan hơn, đặc biệt là phân khúc căn hộ bình dân (hạng C). Bà Hằng cho biết, khoảng 1.200 căn từ 5 dự án gia nhập thị trường quý IV/2012. Những dự án này chủ yếu nằm tại các quận, huyện Tây Hồ, Cầu Giấy, Hai Bà Trưng, Từ Liêm và Hoài Đức.
Nguồn cung trên nâng tổng nguồn cung sơ cấp đạt 10.800 căn từ 52 dự án, tăng 7% so với quý trước đó. Từ Liêm và Hà Đông vẫn là nguồn cung chính của thị trường thứ cấp với khoảng 49% thị phần.
Đối với thị trường sơ cấp, giá chào bán dao động từ 12 triệu đồng/ m2 đến 61 triệu đồng/m2. Mặc dù giá chào bán sơ cấp trung bình giảm ở tất cả các hạng, tỷ lệ hấp thụ vẫn giảm 1% so với quý trước đó, từ 5% về mức 4%. Hạng C tiếp tục chiếm thị phần lớn nhất toàn thị trường khi chiếm 79% tổng số căn bán được. Hạng B chiếm 18% tổng số căn bán được, trong khi hạng A chỉ chiếm 3%.
Tại thị trường thứ cấp, giá chào bán trung bình giảm ở hầu hết các quận. Sự suy giảm này phụ thuộc vào các yếu tố chính như vị trí, tiến độ xây dựng và giá chào bán sơ cấp của từng dự án. Từ Liêm ghi nhận mức giảm lớn nhất, giảm 9% so với quý trước, tiếp theo đó là các quận Đống Đa (-4%) và Ba Đình (-5%)
Bà Hằng cho rằng, sau khi cố gắng giữ giá chào bán sơ cấp ổn định trong ba quý đầu năm 2012, chủ đầu tư các dự án hạng B đã bắt đầu giảm trực tiếp giá chào bán trong quý này, tiếp theo xu hướng giảm giá của các dự án hạng C trong quý trước. Giá chào bán sơ cấp trung bình của các dự án hạng B đã giảm 6% so với quý trước đó.
Triển vọng tương lai, bà Hằng cho biết, sẽ có khoảng 60.000 căn từ 110 dự án được đưa vào thị trường từ nay đến năm 2015, trong đó năm 2013 khoảng 15.000 căn; năm 2014 khoảng 15.000 căn; riêng năm 2015 là khoảng 30.000 căn. Nguồn cung chính từ các quận Hà Đông và Từ Liêm, cung cấp gần 26.000 căn, chiếm 43% tổng nguồn cung từ nay đến năm 2015.
Minh Nhật
Đầu tư chứng khoán
|
