|
Kẻ phá bĩnh căn hộ Hà Nội
Trước động thái giảm giá quyết liệt của dự án Đại Thanh, các doanh nghiệp bất động sản ở Hà Nội đứng ngồi không yên.
Doanh nghiệp không có tên tuổi như Hoàng Anh Gia Lai (HOSE: HAG), giám đốc cũng không bạo miệng như ông Đoàn Nguyên Đức, nhưng ông Lê Thanh Thản và doanh nghiệp tư nhân xây dựng số 1 tỉnh Điện Biên đã đi một nước cờ gây rúng động thị trường căn hộ Hà Nội. Sức ảnh hưởng của sự kiện cũng không kém gì động thái giảm giá của Hoàng Anh Gia Lai cách đây vài năm.
Nước cờ Đại Thanh
Doanh nghiệp này nổi tiếng sau khi tuyên bố hạ giá bán căn hộ Đại Thanh. Trong khi giao dịch nhà đất trên thị trường Hà Nội tê liệt thì trong suốt 2 tháng qua, dự án căn hộ Đại Thanh đang được xây dựng tại huyện Thanh Trì lại như thỏi nam châm hút khách.
Mặc cho những quan ngại về chất lượng hay về việc bán căn hộ diện tích dưới 45 m2 có nguy cơ không được cấp sổ đỏ, khách hàng vẫn đổ xô mua căn hộ Đại Thanh. Sức hút của dự án này nằm ở chỗ, căn hộ được thiết kế có diện tích nhỏ và giá bán thấp, giá mỗi căn hộ chỉ khoảng 400-600 triệu đồng, mức giá khá thấp tại Hà Nội.
Nhưng nước cờ gây sốc hơn là chủ đầu tư đã quyết định hạ giá bán căn hộ từ mức 14-14,7 triệu đồng/m2 từ giữa năm nay xuống còn 10-13,3 triệu đồng/m2 cho đợt mở bán tòa nhà tiếp theo vào tháng 10.2012. Đồng thời, hàng ngàn khách hàng đã mua căn hộ trước đó đều được điều chỉnh theo giá mới.
Trong khi khách hàng hoan hỉ vì được mua căn hộ với giá rẻ thì các doanh nghiệp bất động sản ở Hà Nội đứng ngồi không yên trước động thái giảm giá quyết liệt của dự án Đại Thanh. Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Công ty Cổ phần Đầu tư Dầu khí Toàn cầu GP Invest, chi phí căn hộ có chất lượng trên trung bình cũng phải 13-14 triệu đồng/m2. Vì thế, ông nghi ngờ nếu bán với giá 10 triệu đồng/m2, căn hộ có bị ăn bớt nguyên vật liệu? Một số doanh nghiệp khác cũng yêu cầu cơ quan quản lý nhà nước phải thanh tra chất lượng công trình cũng như giá cả, tiền sử dụng đất của dự án Đại Thanh.
Và sau khi Đại Thanh công bố mức giá mới, tình hình bán hàng của các dự án căn hộ khác lại càng khó khăn hơn vì khách hàng chờ đợi giá căn hộ sẽ giảm tiếp. Có dự án đã giảm giá rồi nhưng khách hàng vẫn chần chừ vì họ cho rằng, giá dù giảm thì vẫn còn cao hơn nhiều so với dự án Đại Thanh. Thậm chí, những người muốn mua nhà ở xã hội cũng phải suy nghĩ lại vì giá bán của Đại Thanh bằng với giá của các dự án nhà thu nhập thấp mà lại không phải chịu điều kiện ràng buộc về mua bán.
Bán rẻ vẫn có lãi?
Doanh nghiệp tư nhân xây dựng số 1 tỉnh Điện Biên khẳng định họ vẫn có lãi nhờ cắt giảm chi phí nhân viên, lán trại và quản lý chặt chẽ.
Trên thực tế, cả dự án này có 6 tòa nhà cao 30 tầng với tổng cộng khoảng 3.500 căn hộ, nhưng chỉ có những căn hộ một phòng ngủ mới có giá bán 10 triệu đồng/m2, mà số căn hộ loại này chiếm một tỉ lệ nhỏ trong tổng thể dự án. Đối với căn hộ 45 m2 thì giá đã được nâng lên 12 triệu đồng/m2 và căn từ 50 m2 trở lên giá tăng tiếp 1 triệu đồng/m2. Với cách áp dụng này thì giá bán bình quân của dự án Đại Thanh sẽ rơi vào khoảng 12,5-13 triệu đồng/m2.
Nếu là một dự án chỉ xây dựng căn hộ thông thường, mức giá trên khó có thể đem lại lợi nhuận cho chủ đầu tư vì nó tương đương với giá thành xây dựng căn hộ. Nhưng dự án Đại Thanh lại khác.
Thứ nhất, khu đất xây dựng trước đây là một nhà máy gạch được chuyển đổi mục đích sử dụng. Sau đó, khu đất được bán lại cho Công ty Cổ phần Đầu tư Hải Phát. Hải Phát chuyển nhượng lại cho Xí nghiệp tư nhân xây dựng số 1 Lai Châu - nay là Doanh nghiệp tư nhân xây dựng số 1 tỉnh Điện Biên. Mặc dù giá bán không được tiết lộ, nhưng theo giới đầu tư địa ốc, do dự án được chuyển nhượng trong thời kỳ thị trường bất động sản gặp khó nên giá không cao.
Nhưng giá chuyển nhượng không cao vẫn chưa là điểm mấu chốt để hạ giá chung cư. Theo vị giám đốc trên, dự án Đại Thanh không chỉ có 6 tòa nhà chung cư, mà còn có tới 600 lô đất biệt thự và liền kề. Với giá rao bán trên thị trường hiện nay khoảng 45 triệu đồng/m2 đất, những lô đất thấp tầng này không những mang lại lợi nhuận cực lớn cho chủ đầu tư, mà còn có thể bù đắp chi phí phát triển đất và xây dựng hạ tầng cho toàn bộ dự án, trong đó có lô đất xây dựng chung cư. Do đó, chi phí đất đai và hạ tầng cho việc xây dựng 6 tòa nhà chung cư của dự án Đại Thanh gần như là không có nếu như chủ đầu tư đã phân bổ hết cho khu thấp tầng, trong khi ở những dự án thông thường thì chi phí này chiếm tới 20-25% tổng chi phí đầu tư.
Đồng thời, sau nước cờ hạ giá, chủ đầu tư bán được lượng lớn căn hộ, nên có ngay tiền mặt để xây dựng mà không phải vay ngân hàng, từ đó giảm thiểu được chi phí tài chính. Tốc độ xây dựng nhanh cũng là điểm mạnh vì thời gian phát triển dự án càng ngắn thì tỉ suất lợi nhuận càng cao. Ở khía cạnh này, dự án Đại Thanh có vẻ đang có lợi thế vì mặc dù với bắt đầu xây dựng từ giữa năm nay nhưng một số tòa nhà đã xây dựng đến tầng 10 và theo tiến độ này thì chỉ hơn một năm nữa là có thể bàn giao nhà. Với cách làm này, việc chủ đầu tư căn hộ Đại Thanh khẳng định vẫn có lãi là có cơ sở mặc dù không lớn.
Ngọc Sơn
Nhịp Cầu Đầu Tư
|
