|
Sudico: “Gà chưa đẻ trứng vàng”
Trong ĐHCĐ thường niên diễn ra hồi tháng 6, lãnh đạo CTCP Phát triển đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà (Sudico - SJS) đệ trình phương án lợi nhuận 200 tỷ đồng cho 6 tháng cuối năm.
Nhiều NĐT kỳ vọng, đây sẽ là “con gà đẻ trứng vàng” khi sóng gió nhân sự cấp cao tại Sudico qua đi. Tuy nhiên, kết thúc quý III, nhiều người rất bất ngờ.
Không có nguồn thu
Lợi nhuận quý III/2012 của Sudico tiếp tục âm do không có nguồn thu. Thông tin này khiến nhiều cổ đông bất ngờ, bởi trong báo cáo tài chính quý II, Công ty có tới 371 tỷ đồng người mua trả tiền trước. Thực ra, đây là số tiền thu của các hợp đồng “bán lúa non” biệt thự Nam An Khánh dưới dạng Sudico vay vốn của NĐT. Chỉ khi nào hợp đồng góp vốn được chuyển sang hợp đồng mua bán, Công ty mới ghi nhận được doanh thu và có lợi nhuận. Mà để ký được hợp đồng mua bán, theo quy định hiện nay, dự án phải có đầy đủ hạ tầng và hoàn tất móng các biệt thự.
Ngay khi ổn định xong bộ máy HĐQT, lãnh đạo Sudico đã phải đối mặt với khoản nợ 1.700 tỷ đồng. Theo ông Hồ Sỹ Hùng, Chủ tịch HĐQT Sudico thì đến thời điểm này, Công ty đã giải quyết xong khoản nợ 1.700 tỷ đồng, đến từ các chủ nợ Techcombank, Việt Á, Hàng hải, Tài chính Sông Đà. Cách xử lý là giãn nợ.
Để hoàn tất hạ tầng các khu đã bán và xây xong móng là chuyện không đơn giản. Lãi suất vay vốn ngân hàng mà Sudico tiếp cận hiện nay là 18%/năm, vay lãi suất cao để thúc dự án chạy đúng tiến độ nhằm chuyển đổi hợp đồng mua bán với khách hàng là bài toán mạo hiểm vào lúc này. Mạo hiểm bởi khả năng đón nhận và đáp ứng trả thêm tiền của NĐT chưa rõ ràng. Với lý do đó, Sudico đã gác lại mục tiêu đầy tham vọng 200 tỷ đồng trong 6 tháng cuối năm.
“Khả năng đạt được lợi nhuận 200 tỷ đồng rất thấp. HĐQT Sudico đã họp để quyết định phương án điều chỉnh kế hoạch kinh doanh. Điều chỉnh để phù hợp với thực tế, giãn áp lực vay vốn. Nếu muốn đạt lợi nhuận 200 tỷ đồng, Sudico phải vay ngân hàng rất nhiều. Lợi nhuận có, nhưng rủi ro cao và năm 2013 sẽ rất áp lực”, ông Hùng chia sẻ.
Từ nay đến cuối năm, Sudico sẽ hoàn tất hạ tầng và triển khai xong móng 3 lô biệt thự người mua đã góp vốn để chuyển sang hợp đồng mua bán.
2 ẩn số lợi nhuận dự án Nam An Khánh
Trong các dự án của Sudico, Nam An Khánh (huyện Hoài Đức, Hà Nội) được coi là “con gà đẻ trứng vàng” và đây cũng là nguyên nhân khiến nội bộ Công ty có nhiều bất ổn. Hiện tại, sóng gió tạm qua, song việc khai thác hiệu quả dự án này là bài toán không dễ với Ban lãnh đạo Sudico. Sudico dự kiến khai thác Dự án Nam An Khánh theo 3 phương thức: toàn bộ hạ tầng dự án, Công ty sẽ làm chủ đầu tư, không phân cấp để đảm bảo đồng nhất chất lượng; các khu vực quy hoạch biệt thự ven hồ, biệt thự chính, Công ty sẽ đứng ra kinh doanh, huy động vốn từ người mua; khu cao tầng, các khu biệt thự không trọng điểm, khu dịch vụ, Sudico sẽ bán lại cho NĐT thứ cấp có khả năng tài chính khai thác.
Theo kế hoạch, năm 2013, Công ty sẽ hoàn tất việc đầu tư hạ tầng Dự án Nam An Khánh, để đến năm 2014 trở thành điểm rơi lợi nhuận của dự án. Ông Hùng cho biết, việc đầu tư được thực hiện cuốn chiếu, nhằm phục vụ cả bài toán kinh doanh và có nguồn thu trong từng giai đoạn.
Không thể phủ nhận lợi thế của Dự án Nam An Khánh khi toàn bộ tiền sử dụng đất đã được Công ty nộp từ 5 năm trước, ở mức rất thấp so với hiện nay. Tuy nhiên, vẫn còn đó 2 ẩn số rất lớn để “gà đẻ trứng vàng”. Thứ nhất, mức độ hấp thụ sản phẩm của khu đô thị với khách hàng. Theo khảo sát của các công ty nghiên cứu thị trường như CBRE và Savills, NĐT mua bất động sản trong giai đoạn này chủ yếu dùng để ở hoặc cho thuê. Với vị trí cách trung tâm Hội nghị Quốc gia gần 6 km, Nam An Khánh không hẳn là nơi đắc địa để thỏa mãn mục đích trên. Hơn nữa, thị trường như hiện nay, mức giá bán biệt thự trong năm 2013 khó có thể cao như kỳ vọng. Có thời điểm, mỗi m2 tại dự án này được giao dịch tới 60 triệu đồng, nay rớt xuống còn 21 - 23 triệu đồng, tức là trở lại mức giá mà Sudico đã áp dụng cách đây vài năm để huy động vốn từ khách hàng. Tuy nhiên, nhiều NĐT vẫn chưa cảm thấy hấp dẫn.
Ẩn số thứ hai là khoản vay nợ của Công ty. Trao đổi với ĐTCK, lãnh đạo Sudico cho biết, đã làm việc với các ngân hàng để thu xếp khoản cho vay gần 2.000 tỷ đồng đến năm 2014, trên cơ sở tiến độ và khả năng thực hiện dự án. Điều này đồng nghĩa Sudico không chịu áp lực trả nợ trong ngắn hạn, song lãi suất nếu lặp lại những cú phi mã như cuối năm 2011 sẽ là gánh nặng lớn.
Dù trải qua nhiều sóng gió, nhưng Sudico vẫn được không ít NĐT đánh giá là giàu tiềm năng. Đó là quỹ đất sạch lớn ở dự án Nam An Khánh, Tiến Xuân…, song không vì thế mà lợi nhuận lớn nằm trong tầm tay của DN. Lợi nhuận cao hay thấp sẽ do cách tổ chức kinh doanh của Công ty, trước hết là giải quyết những tồn đọng, bất cập từ việc chuyển giao vị trí lãnh đạo cũ và mới.
Anh Việt
Đầu tư chứng khoán
|
