|
'Giải mã' kiện cáo bùng phát trong bất động sản
Việc người mua nhà trong tương lai giống như chơi canh bạc mà trong đó phần thiệt luôn về phía người mua. Khi người mua bị thiệt thì họ lên tiếng, tuy nhiên những lý do khách hàng đưa ra chưa hắn đã đúng…
 LS Bùi Quang Hưng ngay từ khi ký vào hợp đồng soạn sẵn thì người mua nhà đã bước vào cuộc chơi phưu lưu mà không thể lường hết được rủi ro.
Đó là cách giải thích LS Bùi Quang Hưng, VP Luật BQH và cộng sự về nguyên nhân kiện cáo các dự án bất động sản bùng phát trong thời gian qua. PV đã có cuộc trao đổi với ông Hưng xoay quanh vấn đề này.
Theo ông trong thời gian vừa qua nguy.ên nhân bùng phát kiện cáo các dự án bất động sản giữa người mua và chủ đầu tư?
Thực ra nguyên nhân cơ bản nhất là do tình hình tài chính khó khăn, ngân hàng không cho vay nhiều dự án nữa, dẫn tới việc không triển khai được các dự án này. Dự án không triển khai được theo dự kiến thì những người góp vốn sẽ chịu thiệt thòi, dự án đình trệ không có khả năng nhận nhà nên người mua sẽ kéo đến đòi số vốn của mình dẫn tới kiện cáo.
Nguyên nhân thứ hai, thị trường trầm lắng khi người mua rút đi. Một số nhà đầu cơ nhìn thấy rằng nếu đầu tư tiếp thì không có lời hoặc người ta chỉ là đầu cơ không đủ khả năng theo tiếp tiến độ của dự án. Trong quá trình mua bán thì họ hy vọng khi có được hợp đồng sẽ chuyển đi sẽ kiếm lời. Tuy nhiên do tình hình thị trường xấu không ai mua nên thoái vốn. Trong mục đích thoái vốn này họ sẽ dùng kiện cáo để gây áp lực với chủ đầu tư nhằm mục đích rút tiền.
Như ông nói, người mua ngoài những lợi ích chính đáng như chủ đầu tư chậm tiến độ thì cũng có người dùng kiện cáo gây áp lực để đạt được mục đích riêng. Vậy theo ông, trong thời điểm bùng phát kiện cáo như vậy, chủ đầu tư dựa trên những căn cứ pháp lý để bảo vệ cho lợi ích chính đáng của mình?
Thực ra lợi thế của chủ đầu tư từ trước tới nay vẫn là người soạn thảo ra các hợp đồng mua bán và hợp đồng góp vốn cho nên phải hiểu là tất cả các hợp đồng đấy ngay từ đầu đã bảo vệ quyền lợi của chủ đầu tư rồi.
Theo luật bảo vệ người tiêu dùng thì hợp đồng mua bán nhà là hợp đồng theo mẫu soạn sẵn của cơ quan nhà nước. Tuy nhiên, rất ít các chủ đầu tư làm theo mẫu này. Việc không làm theo hợp đồng mẫu thì dẫn tới trường hợp chủ đầu tư áp dụng những điều khoản có lợi cho mình?
Theo quan điểm của tôi hợp đồng mẫu là cơ sở pháp lý để các bên tuân theo. Ở đây phải hiểu là cả bên mua và bên bán đều không tuân theo. Cái đấy không thể đỗ cả lỗi cho chủ đầu tư được. Việc mua bán nhà phải xuất phát từ hai phía. Khi người mua đặt bút ký vào hợp đồng thì người mua phải tìm hiểu xem hợp đồng đó đã đúng theo mẫu chưa chứ không đổ tại chủ đầu tư sai.
Về hợp đồng mẫu, vì không tuân theo nên chủ đầu tư đưa ra thời hạn bàn giao nhà tuy nhiên lại không ghi điều khoản nào về chế tài xử phạt nếu vi phạm. Theo ông thì phải chăng kiện cáo bùng phát là do người mua cảm thấy không được công bằng khi khách đóng tiền chậm thì bị phạt, chủ đầu tư chậm tiến độ thì không sao?
Thực ra chủ đầu tư bàn giao nhà chậm phải chịu tiễn lãi thì không cần trong hợp đồng vì trong luật đã có. Về mặt pháp lý, khi luật quy định thì người dân có quyền đòi quyền lợi đó cho dù trong hợp đồng soạn sẵn thì chủ đầu tư có thể từ chối việc trả tiền lãi đó. Đó là quy định áp dụng bắt buộc, cho dù hợp đồng không thỏa thuận thì vẫn bắt buộc tuân theo.
Trong trường hợp hợp đồng sai mẫu thì tôi nghĩ lỗi cả hai bên. Trong trường hơp này, ra tòa có thể dẫn tới hợp đồng vô hiệu về mặt hình thức.
Tiền Phong
|
