|
Kinh doanh BĐS: Thời của doanh nghiệp có tầm nhìn
Phó TGĐ Công ty cổ phần Him Lam Thủ Đô Trương Chí Kiên cho rằng, chiến lược hợp lý hiện nay đối với các DN BĐS còn thực lực là gấp rút lựa chọn những dự án có vị trí tốt để tích tụ tài sản, đồng thời triển khai các sản phẩm thuộc phân khúc vẫn còn thanh khoản của thị trường.
Đừng bỏ tiền đồng, thu tiền xu
“Ngay cả khi thị trường đang trong xu hướng giảm giá, giao dịch gần như đóng băng, nhưng đâu đó vẫn luôn luôn tồn tại sản phẩm hấp dẫn để mua vào. Chỉ có điều, chủ doanh nghiệp (DN) có đủ tỉnh táo, đủ năng lực và kinh nghiệm… để xác định đúng cơ hội kinh doanh cho mình”, ông Trương Chí Kiên - Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Him Lam Thủ Đô nói như vậy về quan điểm kinh doanh bất động sản (BĐS) trong lúc thị trường đi xuống hiện nay. “Chúng tôi không đi theo thị trường, đầu tư phong trào, mà đi theo định hướng phát triển riêng”, ông nói thêm.
Khó khăn hiện nay của hầu hết các DN BĐS là đều sử dụng đòn bẩy tài chính rất cao. Điều này, ngay ở giai đoạn thị trường đi lên cũng đã ảnh hưởng không nhỏ đến chi phí tài chính, làm giảm khả năng cạnh tranh của DN. Nhưng khi thị trường giảm giá liên tục và giao dịch đóng băng ở nhiều phân khúc, đòn bẩy tài chính lớn đã khiến cho không ít “chủ đất” phá sản.
“Phải có nghề để phân tích đúng nhu cầu thị trường, xem lực cầu ảo là bao nhiêu. Nếu cứ thấy người khác làm BĐS mình cũng làm là chết”, ông Kiên nói. Các phân khúc thị trường BĐS là nhà ở, văn phòng, khách sạn, hay trung tâm thương mại… trước đây cứ theo phong trào mà làm, DN xin được dự án là xây và bán kiểu gì cũng được. Nhưng nay, nếu dự án văn phòng cho thuê chẳng hạn, ở vào vị trí đang dư cung thì chắc chắn DN rơi vào “thảm cảnh” bỏ tiền đồng thu tiền xu.
Ông Kiên cho rằng, thị trường BĐS Việt Nam đã chứng kiến những giai đoạn lượng cầu ảo lên đến 60-70%. Cho nên, khi lượng cầu ảo đó rời bỏ thị trường đã khiến cho thanh khoản giảm đột ngột mà giai đoạn vừa qua là ví dụ. Trong khi đó, nguồn cung căn hộ vẫn tăng vì hai lẽ, chủ đầu tư tiếp tục tăng cung cho thị trường và phần nữa là các nhà đầu tư thứ phát đã mua vào ở giai đoạn trước thì nay cũng muốn bán ra. “Tức là cung hiện nay gần như gấp đôi bình thường, trong khi cầu giảm tới 2/3 so với trước. Cho nên, nếu dự báo sai về thực chất thị trường như vậy thì xác định phương án kinh doanh sẽ sai lầm”, ông Kiên nói.
Với những DN đang gặp khó khăn do tài sản chiếm tỷ trọng lớn là tiền vay, Phó tổng giám đốc Him Lam Thủ đô cho rằng, giải pháp đầu tiên là phải tái cơ cấu tài chính và danh mục đầu tư. Với việc thị trường không có khả năng tươi sáng, biên độ gia tăng lợi nhuận của thị trường là thấp thì lãi suất 15% đến 20% như “án treo” với nhà đầu tư, chắc chắn phải tái cơ cấu lại, thậm chí phải chấp nhận cắt lỗ. “Lỗ một chút còn hơn phải trả chi phí vốn”, ông Kiên lưu ý.
Cơ hội chính là lúc này
“Làm dự án phải bán được và thu hồi được vốn còn nếu không có thanh khoản thì không có cơ hội thành công”, ông Kiên nói. Theo quan điểm kinh doanh của Him Lam Thủ đô, phân khúc có thanh khoản trong thị trường BĐS hiện nay là các dự án có vị trí tốt. Nếu xác định được thanh khoản có thể duy trì trong 2-3 năm tới thì cũng chỉ đưa ra thị trường những dự án thời gian hoàn thiện ngắn và có thể chào bán sớm. Ngược lại, những dự án thời gian triển khai có thể kéo dài 5-10 năm nữa thì không nên sử dụng đến đòn bẩy tài chính.
“Hiện tại, quỹ đất của Công ty ở miền Bắc rất nhiều nhưng lý do chúng tôi chưa triển khai dự án là vì dự báo tình hình thị trường vẫn còn ảm đạm. Nhưng, chúng tôi cũng nhìn thấy một nhu cầu thật của thị trường nhà đất ở các trung tâm đô thị trong tương lai. Vì vậy, trong lúc này thị trường có khó khăn thì chúng tôi tiếp tục tích tụ tài sản bằng cách đi mua, tìm kiếm dự án mà các chủ đầu tư khác đang rao bán giá rẻ”, ông Kiên cho biết.
Theo Phó tổng giám đốc Trương Chí Kiên, để xin được một dự án BĐS không hề đơn giản, mất nhiều thời gian và chi phí rất cao. Nhưng trong bối cảnh khó khăn của thị trường hiện nay, không ít DN chấp nhận cắt lỗ, bán tài sản để cơ cấu lại tài chính. “Chiến lược của chúng tôi là tiếp tục đầu tư nếu giá rẻ, đợi vài năm thị trường bùng lên thì bán ra. Như vậy, đầu tư lúc này vẫn rẻ hơn là lúc đó mới đi xin dự án”, ông Kiên nói. “Hơn nữa, trong tình hình hiện nay, chúng tôi cũng có cơ hội lớn hơn để chọn lựa được các vị trí tốt mà sau 5 năm nữa, có tiền muốn xin thì cũng không còn”.
Trong quan điểm của Him Lam Thủ đô, BĐS luôn quan trọng là vị trí đẹp. Bởi vì, chỉ ở những vị trí tốt thì dự án mới làm nổi bật được hình ảnh của DN. Lúc đó, nó không còn đơn thuần là một sản phẩm hữu hình mà còn có giá trị vô hình cho thương hiệu của DN sở hữu dự án đó. “Chúng tôi không mua tràn lan mà mua có trọng điểm những vị trí có tầm chiến lược đối với hoạt động của Công ty sau này”, ông Kiên cho biết.
Ông Kiên cho rằng, chiến lược hợp lý hiện nay đối với các DN BĐS còn thực lực là gấp rút triển khai công tác chuẩn bị cho sự bứt phá sắp tới, bằng cách lựa chọn những dự án có vị trí tốt để tích tụ tài sản, đồng thời triển khai các sản phẩm thuộc phân khúc vẫn còn thanh khoản của thị trường. “Chúng tôi cũng chuẩn bị dự án để sang năm khởi công, đi vào cung cấp sản phẩm mà phân khúc còn thanh khoản. Ví dụ, căn hộ cao cấp không thể bán được mà phải là phân khúc trung bình và thấp. Diện tích phải nhỏ đi, không thể 120-150 m2 mà phải đáp ứng nhu cầu đại bộ phận thị trường là 50-70 m2. Hay, đất liền kề ven trung tâm cũng vẫn bán được…”, ông Kiên nói.
Vũ Anh Quân
Thời báo ngân hàng
|
