|
Vốn cho BĐS: Tiền, Chính sách và niềm tin
Trong năm qua, đã có không ít doanh nghiệp BĐS phải chuyển nhượng hoặc bán dự án do không đủ tiền khi ngân hàng đột ngột thắt chặt tín dụng. Bài toán vốn cho đến nay vẫn chưa tìm được giải pháp tháo gỡ hữu hiệu.
Trên 40% dự án vay vốn
Thống kê cho thấy, khoảng 40% dự án BĐS ở Hà Nội vay vốn ngân hàng, 60% dự án còn lại huy động từ các nguồn khác. Trong khi đó, tại TP HCM con số này lần lượt là 80% và 20%.
Phần lớn dòng tiền đầu tư trực tiếp vào thị trường BĐS là thông qua các doanh nghiệp phát triển BĐS hoặc nhà đầu tư cá nhân. Tuy nhiên, nguồn vốn mà nhà đầu tư hay doanh nghiệp có được đa phần là vốn từ hệ thống ngân hàng nên áp lực tài chính lên hệ thống ngân hàng rất lớn.
Ngân hàng thương mại với đặc tính vốn huy động là vốn vay trong dân chúng có tính chất ngắn hạn, trong khi nhu cầu đầu tư cho thị trường BĐS là nhu cầu vốn dài hạn. Do đó, nguồn vốn cho thị trường BĐS thiếu ổn định, có tính ngắn hạn và tạo gánh nặng cho hệ thống ngân hàng thương mại, vì phải cáng đáng phần lớn nguồn vốn đầu tư.
Với tình hình khó khăn hiện nay, các doanh nghiệp BĐS nên thay đổi để tái cơ cấu doanh nghiệp, đồng thời sắp xếp tổ chức lại hệ thống, chủ động bố trí nguồn nhân lực, cắt giảm chi phí. Ngoài ra phải điều chỉnh phương hướng kinh doanh cho phù hợp với tình hình thị trường.
Doanh nghiệp cũng nên tính đến giá thành và loại hình nhà ở phù hợp với nhu cầu của người dân. Các chuyên gia kinh tế cho rằng, các sản phẩm có giá dưới 20 triệu đồng/m2 vẫn là “cửa thoát” cho các doanh nghiệp BĐS. Và có thể trong năm nay, để xoay vòng vốn, nhiều chủ đầu tư sẽ cắt giảm lợi nhuận từ 15 đến 25% để giảm giá bán.
Doanh nghiệp tìm vốn ở đâu?
Để thị trường BĐS phát triển bền vững, không chỉ có tiền rót vào là đủ mà cần phải có tác động từ vốn của ngân hàng, vốn và nguồn lực của doanh nghiệp và chính sách của Nhà nước.
Một chuyên gia kinh tế nhận định: Giải pháp vốn cho riêng thị trường BĐS cũng được coi là một ý kiến trực diện nhưng nếu chỉ loanh quanh giải quyết vốn cho thị trường này thì sẽ không bao giờ tìm được vốn. Thay vào đó, một mặt là vốn, có thể từ chính DN BĐS hoặc các kênh bên ngoài, nhưng mặt khác là chính sách. Nếu không đồng bộ hai vấn đề này mà chỉ đòi hỏi vốn không thì rất khó. Vậy, doanh nghiệp BĐS có thể tiếp cận những nguồn vốn nào?
Thứ nhất là từ hệ thống các ngân hàng thương mại. Tuy nhiên, trong bối cảnh lãi suất vẫn ở mức cao và khả năng tiếp cận vẫn chưa thực sự được giải quyết thì nguồn này không thực sự đóng vai trò then chốt.
Thứ hai, nguồn vốn FDI cũng có thể là một lựa chọn khả thi cho các nhà đầu tư trong thời điểm này. Với lợi thế trường vốn, ổn định, các nhà đầu tư nước ngoài đang chiếm nhiều lợi thế trước nhà đầu tư nội. Một số phân khúc cao cấp như biệt thự nghỉ dưỡng và căn hộ cao cấp cũng được nhiều nhà đầu tư nước ngoài quan tâm.
Thứ ba, là huy động vốn từ các nhà đầu tư cá nhân, người tiêu dùng, người góp vốn đơn lẻ… Mặc dù thị trường BĐS đang “gặp sóng” nhưng dòng tiền trong dân vẫn rất dồi dào và được gửi vào các ngân hàng để hưởng lãi suất. Chỉ cần chủ đầu tư tăng niềm tin vào thị trường của người dân thì dòng tiền này sẵn sang tham gia vào thị trường.
Một kênh huy động vốn khá tốt nữa là vay tín dụng từ ngân hàng ngoại thế chấp bằng tài sản ở trong nước. Tuy nhiên, hình thức này vẫn chỉ kỳ vọng được áp dụng trong tương lai bởi khó khăn ở chỗ là chúng ta chưa có một cơ chế quản lý. Trong điều kiện, khoản vay được thanh toán đúng hạn sẽ không có vấn đề gì nhưng nếu khoản vay không thanh toán được sẽ rất khó khi giải quyết giải chấp tài sản.
Hiện nay, ngân hàng không hoàn toàn đóng cửa với BĐS mà họ phải chọn lọc dự án để cho vay. Dự án nào minh bạch, có khả năng thanh khoản cao vẫn có khả năng tiếp cận vốn ngân hàng.
Thảo Nguyên
Tầm Nhìn
|
