|
Bất động sản: Những thay đổi tích cực từ phía chủ đầu tư
“Vỡ nợ” và “bán tháo” là các cụm từ xuất hiện với tần suất khá dày đặc trên các kênh truyền thông khi đưa tin về thị trường bất động sản tuần qua.
 |
|
Dự án Petro Vietnam Landmark (Q.2) đi đầu trong việc giảm giá bán xuống quanh mức 15 triệu đồng/m2 |
Theo nhận định của các chuyên gia, thị trường bất động sản quý IV đang đi vào quỹ đạo đến tâm suy thoái biểu hiện qua chỉ số nợ xấu ngày càng tăng nóng trong hệ thống ngân hàng thương mại.
Tâm lý nhà đầu tư thời điểm này tỏ ra bi quan với triển vọng của thị trường, phần lớn chọn giữ tiền mặt và tiếp tục quan sát diễn biến để xác định xu hướng.
Trong khi đó, người tiêu dùng lại xem đây là cơ hội tốt để mua được sản phẩm giá gốc. Tuy nhiên, dòng tiền tích lũy này không đủ sức để vực dậy thị trường như các chủ đầu tư đang kỳ vọng.
Doanh nghiệp “đi xuyên qua lỗ kim”
Tiếp nối sau Petro Vietnam Landmark (Q.2) là dự căn hộ An Tiến (Nhà Bè) tuyên bố giảm giá bán xuống quanh mức 15 triệu đồng/m2, hiện dự án đang hoàn thiện phần thô và sẽ bàn giao nhà vào cuối quý II/2012.
Giảm giá các dự án gần hoàn thiện đang là sự lựa chọn của phần lớn chủ đầu tư trong bối cảnh thị trường khan vốn, đầu ra gặp nhiều khó khăn.
Không chỉ chịu áp lực về chi phí lãi vay, các chủ đầu tư còn chịu áp lực về tâm lý trước những phản ứng của nhà đầu tư thứ cấp khi liên tục điều chỉnh giảm giá bán, đợt sau thấp hơn đợt trước từ 30%.
Biểu hiện này cho thấy các doanh nghiệp bất động sản hiện đang lâm vào thế khó mới chọn phương án chiết khấu cao - làm ảnh hưởng đến uy tín của doanh nghiệp.
Trong bối cảnh nguồn cung vốn ngày một căng thẳng, chi phí đầu vào tăng cao, nhu cầu suy giảm, sự vất vả của các doanh nghiệp trong ngành để tồn tại với thị trường được ví như đi xuyên qua lỗ kim.
Thay đổi chiến lược để tồn tại là mục tiêu hàng đầu của khối doanh nghiệp bất động sản. Không ngại khó, một số doanh nghiệp vẫn tiến hành chào bán dự án với phương thức huy động vốn rất linh hoạt, tiến độ thanh toán được chia nhỏ và kéo dài lên đến 5 năm thay vì 2-3 năm như trước đây.
Hiệu quả của các chương trình này chưa thể đánh giá được, tuy nhiên thị trường ghi nhận được sự thay đổi tích cực của một bộ phận chủ đầu tư.
Khác với giai đoạn phát triển nóng trước đây, các chủ đầu tư đã xác định lại nhu cầu người tiêu dùng và khả năng tài chính của họ, cho ra đời những sản phẩm mà thị trường cần hơn thay vì chạy theo các dự án cao cấp với nhu cầu ảo.
Tập trung xử lý nợ
Rõ ràng, với điều kiện thị trường năm 2011, các doanh nghiệp không thể hoàn thành được mục tiêu doanh thu hay lợi nhuận mà cần tập trung xử lý nợ.
Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chi nhánh TP. Hồ Chí Minh, đến hết tháng 7/2011, nợ xấu bất động sản chiếm 3,8% trong tổng dư nợ cho vay bất động sản.
Nhiều ý kiến cho rằng, so với thực tế thì con số trên báo cáo chỉ là phần ngọn. Nếu thị trường tiếp tục trầm lắng và đóng băng kéo dài, nguy cơ đổ vỡ dây chuyền là rất lớn.
Hướng giải quyết khả thi nhất được đưa ra là hợp tác đầu tư với các đối tác nước ngoài có nguồn tài chính dồi dào. Với thế yếu về năng lực tài chính, doanh nghiệp trong nước sẽ phải chấp nhận một mức giá không như kỳ vọng.
Tuy nhiên, theo các chuyên gia, cắt lỗ là phương án phải được ưu tiên. Tập trung xử lý nợ không chỉ là trách nhiệm của doanh nghiệp mà còn là nhiệm vụ của Ngân hàng Nhà nước đối với thị trường.
Các chuyên gia cũng cho rằng có nhiều cách để xử lý các khoản nợ quá hạn, trong đó có việc chuyển nợ xấu thành vốn góp tại doanh nghiệp, nhất là đối với các doanh nghiệp có tiềm năng.
Nhận diện M&A
Trước sức ép phải trả nợ đến hạn và lãi vay còn quá cao khiến nhiều doanh nghiệp có dự án tốt, thị phần lớn trở thành đối tượng của hoạt động M&A (mua bán và sáp nhập).
Từ đầu năm nay, khi thị trường bộc lộ dấu hiệu khó khăn về thanh khoản, nhiều chuyên gia đã đưa ra dự báo M&A sẽ đóng vai trò chủ đạo của thị trường.
Tuy nhiên, thực tế hoạt động M&A không hẳn là quả ngọt đối với doanh nghiệp bên mua lẫn bên bán. Thị trường thời gian qua quá phụ thuộc vào nguồn tín dụng từ ngân hàng và đa phần tài sản thế chấp là các dự án đang ở trên giấy.
Mặt khác, giá trị tài sản thường bị nhà đầu cơ đẩy giá lên, vượt quá nhiều so với giá trị thật của chính bất động sản đó.
Đặc thù của thị trường tài chính nói chung ở Việt Nam là kém minh bạch thông tin cũng phần nào gây khó khăn cho hoạt động định giá tài sản, hạn chế cơ hội nâng hiệu quả và giá trị doanh nghiệp.
Vậy nên, việc M&A đóng vai trò chủ đạo trong thị trường bất động sản nếu có cũng phải ở thì tương lai.
Phong Vân - Hải An
DOANH NHÂN SÀI GÒN
|
