|
Thị trường BĐS: Vẫn chờ tín hiệu từ ngân hàng
Do tác động của chính sách thắt chặt tín dụng phi sản xuất, từ đầu năm đến nay cánh cửa cho vay đối với bất động sản (BĐS) hầu như "khép chặt" không chỉ với khách hàng doanh nghiệp mà còn với cả cá nhân có nhu cầu mua nhà để ở. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia nhận định, để kích hoạt thị trường BĐS thì ngân hàng vẫn sẽ là kênh vốn chủ đạo.
Ảm đạm tín dụng BĐS
Số liệu mới nhất từ NHNN chi nhánh TP. Hồ Chí Minh cho biết, đến ngày 31/8 dư nợ cho vay phi sản xuất của hệ thống NHTM trên địa bàn thành phố là 128.000 tỷ đồng, chiếm 17% tổng dư nợ, trong đó dư nợ BĐS khoảng 89.530 tỷ đồng, chiếm 11,96% tổng dư nợ (trong khi năm 2010 dư nợ thuộc lĩnh vực này chiếm 14%), giảm 8,88% so với cuối năm 2010. Điều này cho thấy lộ trình giảm dư nợ phi sản xuất đang được các NHTM đẩy mạnh, nhưng tỷ lệ giảm chủ yếu là cho vay tiêu dùng và phục vụ đời sống của khách hàng cá nhân.
Do các khoản vay BĐS thường có thời hạn dài, cũng chính vì vậy nên “cánh cửa” tín dụng BĐS từ đầu năm đến nay hầu như “khép chặt”. Nhất là khi các NHTM vẫn còn một "cửa ải" phải vượt qua đó là đưa tỷ trọng dư nợ phi sản xuất về mức tỷ lệ 16% vào cuối năm theo quy định của NHNN. Bởi vậy, nhiều NHTM cho biết, tín dụng BĐS từ nay đến cuối năm vẫn tiếp tục bị chặn ở 2 đầu: giảm dư nợ phi sản xuất và tốc độ tăng trưởng tín dụng không quá 20%. Một lãnh đạo NHTMCP cho biết, rủi ro hiện nay là một số dự án BĐS trước đây có tài sản thế chấp hình thành từ vốn vay chiếm tỷ lệ lớn, quá trình giải ngân thực hiện dự án đang dở dang, giờ ngừng cho vay thì món nợ ấy phải chuyển sang nợ xấu và ngân hàng khó có thể thanh lý tài sản thế chấp. Vì vậy, vị lãnh đạo này kiến nghị NHNN nên giãn thời gian kéo giảm dư nợ phi sản xuất xuống 16% để ngân hàng tiếp tục giải ngân hoàn thành dự án, bán ra thị trường mới tránh được rủi ro nợ xấu.
Ngay cả những ngân hàng còn rủng rỉnh "room" phi sản xuất cũng ngại đổ vốn vào lĩnh vực BĐS mà chủ yếu ưu tiên vốn cho vay sản xuất. Theo ông Phạm Thiện Long - Phó tổng giám đốc HDBank, hiện nay những người có đủ khả năng mua nhà thực sự để ở rất ít, nhưng họ cũng dự đoán khả năng từ nay đến cuối năm thị trường BĐS còn giảm nữa (theo lộ trình kéo giảm dư nợ phi sản xuất) nên chưa vội mua. Các nhà đầu cơ cá nhân chủ yếu dùng "đòn bẩy tài chính" cũng chùn tay vì lãi suất vay quá cao và ngân hàng hạn chế cho vay phi sản xuất. Sự khó khăn của các đối tượng khách hàng này đang tạo ra "vòng xoáy" khó khăn không chỉ ở thu hồi nợ cũ BĐS mà cả đối với nhu cầu tín dụng mới. Đó chính là lý do khiến các NHTM dù còn "room" cho vay cũng không dám mạo hiểm tiếp tục đầu tư vào các dự án BĐS vì chưa thấy tín hiệu đầu ra khả quan trong trung hạn.
"Chính phủ đang khuyến khích xây dựng nhà thu nhập thấp là chủ trương đúng, đáp ứng nhu cầu thiết thực của đại đa số người dân nước ta. Nhưng nếu NHNN không “nới” với tín dụng BĐS thì các NHTM cũng sẽ ngại đổ vốn đầu tư vào khu vực nhà ở thu nhập thấp" - ông Long nói.
Giải pháp nào?
Gần đây, nhiều chuyên gia và NHTM kiến nghị, NHNN nên xem xét làm rõ thế nào là phi sản xuất và sản xuất trong cho vay BĐS để tránh việc siết dư nợ phi sản xuất gây tác động tiêu cực dây chuyền đến các lĩnh vực sản xuất khác. Được biết, NHNN cũng đang xem xét vấn đề này. Tuy nhiên, hiện NHNN vẫn duy trì hệ số rủi ro trong cho vay BĐS ở mức 250%.
Có thể thấy chủ trương hạn chế cho vay BĐS cũng có cái lý vì e ngại lạm dụng "đòn bẩy tài chính" quá lớn thì khả năng thị trường BĐS sẽ bị "bong bóng" gây rủi ro lớn cho hệ thống NHTM. Ngoài ra, tín dụng BĐS chủ yếu là tín dụng trung dài hạn trong khi vốn huy động hiện nay của các NHTM trên 90% là vốn ngắn hạn nên rủi ro kỳ hạn và rủi ro thanh khoản rất lớn nếu các NHTM đẩy mạnh tín dụng BĐS.
Thực tế, trong quá trình thẩm định cho vay, các NHTM đều biết được khách hàng vay mua BĐS để đầu cơ hay mua để ở, nhưng vì mục tiêu lợi nhuận và tăng trưởng, nhiều NHTM vẫn “nhắm mắt làm ngơ”. Trong khi, hiện vẫn chưa có một giải pháp hợp lý để chặn tín dụng BĐS đầu cơ. Trước đây, quy định phân biệt của NHNN đối với người vay có 2 căn nhà trở lên vấp phải nhiều sự phản đối. Vì thực tế, trong nhiều trường hợp người có 2 căn nhà trở lên vẫn có nhu cầu mua nhà để ở thực sự cho con cái chứ không phải đầu cơ, làm giá.
Theo ông Lê Bá Trực - Giám đốc phòng nghiên cứu sản phẩm của NHTMCP Việt Á (VietABank), để hạn chế tình trạng đầu cơ BĐS gây "bong bóng" cho thị trường thay vì đóng cửa không cho vay, Chính phủ nên tìm giải pháp đánh thuế với người mua để tránh tình trạng đầu cơ. Riêng đối với tín dụng BĐS, NHNN nên quản lý, giám sát qua hệ số an toàn vốn (CAR) và tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay dài hạn. Nếu NHTM nào muốn cho vay BĐS nhiều thì buộc phải tăng vốn chủ sở hữu lên cao để đảm bảo tỷ lệ CAR theo quy định của NHNN.
Hơn nữa, khi cho vay NHTM cũng chủ động tính toán rủi ro thanh khoản vốn cũng như khả năng trả nợ của khách hàng. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng sau giai đoạn "sóng gió" hiện nay, các NHTM nếu mở cửa cho vay BĐS trở lại sẽ có những bài học kinh nghiệm quý. Theo đó, sẽ chỉ đổ vốn vào những dự án có thời hạn ngắn, có đầu ra khả thi và có thời gian hoàn vốn nhanh để hạn chế rủi ro.
Trần Kiên
thời báo ngân hàng
|
