|
Vốn cho bất động sản: Rộng “cửa” trái phiếu
Trong bối cảnh Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang siết chặt việc cho vay để kinh doanh bất động sản (BĐS) như hiện nay, việc sớm nghiên cứu cơ chế tài chính cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc là vô cùng cấp bách. Ông Vũ Công Chính, Trưởng bộ phận phân tích vĩ mô - CTCK ACB đã có những lý giải khá thú vị liên quan đến hướng phát triển và khả năng huy động vốn của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS trong tình hình hiện nay.
Thị trường BĐS và TTCK luôn có sự liên kết rất chặt chẽ. Trong bối cảnh chứng khoán đang trồi sụt, còn thị trường BĐS lại khá khó khăn trong việc vay vốn kinh doanh, theo ông đâu là lối thoát cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS?
Vốn là yếu tố quan trọng nhất để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển. Vốn giúp các chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án, tăng cung cho thị trường và hỗ trợ cho người mua, kích cầu, tăng thanh khoản. Tuy nhiên, trong bối cảnh NHNN buộc phải đưa ra các chính sách thắt chặt tiền tệ để kiềm chế lạm phát, cụ thể là việc nâng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, tăng một loạt mức lãi suất cơ bản và mới đây là Quyết định phát hành 20.300 tỷ đồng tín phiếu bắt buộc đối với các tổ chức tín dụng nhằm mục đích hút bớt tiền từ lưu thông, đã khiến các ngân hàng thương mại phải “chạy đôn, chạy đáo” huy động vốn trên thị trường, đồng thời phải hạn chế cho vay, đặc biệt là đối với các khoản vay có mục đích đầu tư kinh doanh BĐS. Từ giữa tháng 1/2008 đến nay, hàng loạt ngân hàng trên địa bàn TP. HCM như ACB, An Bình, Vietcombank, Sacombank, Phương Nam, Eximbank… đã có những biện pháp thắt chặt đối với những hồ sơ vay liên quan đến BĐS, thậm chí một số ngân hàng còn đang cân nhắc các biện pháp mạnh hơn.
Trước thực tế này, theo tôi, hiện có một kênh huy động vốn dường như còn chưa được các doanh nghiệp kinh doanh BĐS chú ý, đó là phát hành trái phiếu. Theo Nghị định 52/2006/NĐ-CP của Chính phủ về việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp thì các công ty cổ phần, công ty TNHH, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đều có thể phát hành trái phiếu để huy động vốn nhằm thực hiện các dự án đầu tư. Hơn bao giờ hết, phương thức này là lối thoát hữu hiệu nhất cho các dự án BĐS hiện nay.
So với các giải pháp tài chính khác, trong thời điểm hiện nay, phương thức này đã được xem là tối ưu nhất chưa, thưa ông?
Nếu so sánh với các giải pháp tài chính khác, thì phương thức huy động vốn này có nhiều ưu thế, đặc biệt là đối với các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh BĐS. Thứ nhất, doanh nghiệp phát hành có thể huy động vốn dài hạn từ nhiều đối tượng khác nhau như quỹ đầu tư, công ty bảo hiểm, các tập đoàn tài chính trong và ngoài nước, thậm chí từ chính các khách hàng và nhà đầu tư BĐS. Thứ hai, doanh nghiệp phát hành có thể áp dụng các loại lãi suất linh hoạt, thậm chí có thể thấp hơn lãi suất của các ngân hàng thương mại cho vay, do bớt đi phần chi phí trung gian. Thứ ba, doanh nghiệp phát hành có thể linh động trong việc trả lãi và gốc. Đặc biệt đối với vấn đề trả lãi, họ có thể áp dụng nhiều cách trả lãi khác nhau sao cho phù hợp với đặc điểm dòng tiền của dự án, thông qua việc lựa chọn phát hành các loại trái phiếu khác nhau. Ví dụ, doanh nghiệp có thể phát hành trái phiếu trả lãi một lần khi đáo hạn hoặc phát hành trái phiếu chiết khấu để trả lãi ngay khi phát hành bằng cách bán với giá thấp hơn mệnh giá... Thứ tư, doanh nghiệp phát hành có thể chủ động hơn trong việc quản trị tài chính, bằng cách thực hiện việc mua đi bán lại trái phiếu của chính mình trên thị trường thứ cấp.
Việc phát hành trái phiếu để huy động vốn lâu nay không phải doanh nghiệp BĐS nào cũng ưa chuộng, mặc dù cơ chế đã khá thông thoáng. Là một công ty chuyên tư vấn bảo lãnh phát hành, ông có lời khuyên gì đối với các doanh nghiệp BĐS trong lúc này?
Trước đây, phát hành trái phiếu dường như chỉ là “chuyện” của các tập đoàn kinh tế, tổng công ty nhà nước như Vinashin, EVN, Petro Vietnam... Tuy nhiên, việc phát hành thành công 1.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp của CTCP Vincom để huy động vốn đầu tư cho cụm dự án BĐS cao cấp tại trung tâm Quận 1, TP. HCM trong tháng 10/2007 đã cho thấy, huy động vốn bằng cách phát hành trái phiếu không phải là quá khó đối với các doanh nghiệp BĐS. Thực tế trong đợt phát hành trên của Vincom, mặc dù giá trị phát hành là 1.000 tỷ đồng, nhưng giá trị đăng ký mua đã lên đến hơn 2.500 tỷ đồng. Và tháng 1/2008 vừa qua, CTCK ACB cũng tư vấn bảo lãnh phát hành thành công 720 tỷ đồng trái phiếu cho CTCP Đầu tư MASAN để thực hiện dự án BĐS tại 289 Trần Hưng Đạo, TP. HCM và một số dự án khác.
Với chủ trương khuyến khích phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp của Nhà nước, hiện điều kiện để các doanh nghiệp có thể phát hành trái phiếu đã được mở rộng. Theo Nghị định 52/2006/NĐ-CP của Chính phủ, doanh nghiệp chỉ cần có thời gian hoạt động tối thiểu là 01 năm, kể từ ngày chính thức hoạt động; báo cáo tài chính của năm liền kề trước năm phát hành được kiểm toán; kết quả hoạt động sản xuất - kinh doanh năm liền kề năm phát hành có lãi và phương án phát hành trái phiếu được tổ chức, cá nhân có thẩm quyền thông qua là có thể triển khai. Đối với các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc thì các điều kiện này là không quá khó.
Mặc dù phương thức phát hành trái phiếu đối với các doanh nghiệp Việt Nam có thể còn khá mới mẻ, nhưng trên thị trường tư vấn phát hành hiện cũng đã có nhiều tổ chức tư vấn đủ uy tín, kinh nghiệm và tiềm lực tài chính sẵn sàng song hành cùng các doanh nghiệp trong quá trình phát hành trái phiếu. Vậy tại sao các doanh nghiệp đầu tư và kinh doanh BĐS không phát hành trái phiếu để tự cứu mình?
đtck
|
