|
Đầu tư sáng suốt hay mạo hiểm?
Đề án thành lập CTCP Đô thị cảng với mục đích kêu gọi người dân góp vốn bằng quyền sử dụng đất, nhằm biến xã Hiệp Phước (huyện Nhà Bè, TP.HCM) thành khu đô thị cảng, hiện còn đang trong thời kỳ thai nghén, chưa biết “mặt, mũi” ra sao.
Vậy nhưng, tại xã Hiệp Phước (xã có 100% diện tích nằm trong chủ trương quy hoạch khu đô thị cảng) đã và đang được giới đầu cơ đất, trong đó có nhiều nhà đầu tư chứng khoán, ráo riết săn lùng mua đất với giá cao, nhằm đón đầu cơ hội “góp đất lấy cổ phiếu”. Việc “đón đầu” này liệu thực sự là cơ hội hay lại chỉ là một dạng “mua lúa non” đã được cảnh báo từ bài học Bệnh viện Bình Dân?
Thai nghén của đề án
Chủ trương về quy hoạch Khu đô thị cảng của TP. HCM sẽ chuyển toàn bộ diện tích xã Hiệp Phước (huyện Nhà Bè, TP.HCM) thành Khu đô thị công nghiệp cảng Hiệp Phước với quy mô 3.600 héc-ta. Trong đó, 2.000 héc-ta dành cho việc mở rộng Khu công nghiệp Hiệp Phước (giai đoạn 2) và 1.600 héc-ta của xã Hiệp Phước sẽ được quy hoạch xây dựng thành khu đô thị cảng. Một khi được xây dựng, đô thị cảng Hiệp Phước không những có chức năng thay thế Cảng Sài Gòn hiện hữu, mà còn là một đô thị cảng có ý nghĩa đối với sự phát triển kinh tế - xã hội của cả khu vực phía Nam.
Tuy nhiên, để xây dựng nơi đây thành một khu đô thị cảng có tầm vóc trong tương lai, TP.HCM phải xử lý nhiều vấn đề trước mắt, trong đó có công tác giải tỏa đền bù với diện tích đất lên đến hơn 3.600 héc-ta, quy mô hơn 17.000 hộ dân của riêng xã Hiệp Phước và số tiền bồi thường giải tỏa ước tính lên đến hàng ngàn tỷ đồng.
Cách đây nhiều năm, ý tưởng kêu gọi người dân trong vùng quy hoạch góp vốn vào dự án bằng chính giá trị quyền sử dụng đất đã được CTCP Tân Thuận khởi xướng, được các ban ngành, đoàn thể TP. HCM nhiệt liệt hưởng ứng và xem đó như một bước đi đột phá. UBND TP. HCM cũng đã chấp thuận ý tưởng và giao cho CTCP Tân Thuận làm chủ đầu tư, triển khai ý tưởng này.
Theo ông Vũ Văn Hòa, Trưởng ban Quản lý các KCN- KCX TP.HCM, một khi ý tưởng này được triển khai, lợi ích có thể nhìn thấy ngay là sau khi đền bù giải tỏa, người dân sẽ tiếp tục có cuộc sống ổn định hơn do có chỗ ở trong khu định cư và vẫn được nhận lợi tức hằng năm bằng cổ tức mà không phải canh tác, nên có thời gian để học tập, chuyển nghề, nhất là với lứa tuổi thanh niên. Điều quan trọng hơn, theo ông Hòa, là cổ phiếu sẽ tăng giá do giá trị đất tăng lên khi được đầu tư cơ sở hạ tầng và do công ty kinh doanh hạ tầng có lãi. Do đó, đây là biện pháp giúp nông dân sử dụng số tiền đền bù một cách có hiệu quả nhất, tránh bần cùng một bộ phận nhân dân trong vùng quy hoạch. Trường hợp nông dân không mua cổ phiếu (tức không muốn góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất mà muốn nhận tiền đền bù để làm việc khác hoặc gửi ngân hàng) thì CTCP Khai thác hạ tầng sẽ bán cổ phiếu này ra thị trường để thu tiền trả cho người đó. Đề án thành lập CTCP Đô thị cảng được Viện Kinh tế TP.HCM nghiên cứu thành lập và đang chuẩn bị trình lên UBND TP. HCM xem xét.
Trong chán, ngoài thèm
Trong khi đề án chưa được phê duyệt, giới đầu cơ đất, trong đó có dân đầu tư chứng khoán, đổ xô về Hiệp Phước mua đất với giá cao. Theo ông Nguyễn Văn Trường, Chủ tịch UBND xã Hiệp Phước, chỉ tính riêng trong tháng 7/2007, đã có hơn 150 hợp đồng chuyển nhượng đất (do xã chứng nhận) với diện tích lên đến hàng trăm héc-ta. Phần lớn diện tích đất sang nhượng ở Hiệp Phước hiện nay là đất nông nghiệp đang được người dân sử dụng làm hồ nuôi tôm hoặc nuôi nghêu.
Theo tìm hiểu của ĐTCK, hầu hết người dân ở xã Hiệp Phước dường như không mặn mà với chủ trương “góp đất lấy cổ phiếu”, nên tìm cách rao bán đất lấy “tiền tươi”. Còn theo chính quyền địa phương tại đây, ngay từ khi ý tưởng kêu gọi nông dân góp vốn bằng quyền sử dụng đất được triển khai, chủ đầu tư đã hình thành một bộ phận tiếp thị vận động người dân tham gia góp vốn. Chính quyền địa phương cũng được giao nhiệm vụ tổ chức nhiều cuộc họp, nhằm phổ biến chủ trương này đến người dân. Song, mặc dù địa phương đã tổ chức nhiều cuộc họp tuyên truyền phổ biến cho người dân, nhưng chỉ có khoảng 30% người dân có sự quan tâm.
Trong khi người nông dân chưa mấy mặn mà với chủ trương góp vốn bằng đất, thì đối với dân đầu cơ đất, đây được coi là cơ hội hiếm có. Họ đổ xô về Hiệp Phước mua đất nhằm đón đầu cơ hội “góp đất lấy cổ phiếu” một khi đề án thành lập CTCP Đô thị cảng ra đời.
Theo ông Trường, mặc dù khung giá đất bồi thường quy định đối với đất nông nghiệp ở đây hiện chỉ 82.000 đồng/m2, nhưng giới đầu cơ đất hiện “săn” với giá cao gấp 3-4 lần giá năm 2006. Giá mua cao khiến người nông dân đua nhau bán đất như một phong trào. Điều đáng lưu ý là mặc dù đất này trong diện được quy hoạch nhưng đến thời điểm này, TP.HCM vẫn chưa có quyết định thu hồi đất; vì vậy, theo luật, không thể cấm người dân chuyển nhượng đất. “Nếu tình trạng này kéo dài, e đến khi chính thức có công ty góp vốn, sợ người dân địa phương sẽ không còn đất để góp”, ông Trường băn khoăn.
Mua đất đón đầu cơ hội đổi đất lấy cổ phiếu: quá mạo hiểm!
Theo tìm hiểu của ĐTCK, phần lớn những hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Hiệp Phước thời gian qua là do dân đầu tư chứng khoán từ các quận ở trung tâm TP.HCM về mua với nhiều lý do. Thứ nhất, sau khi mua đất, họ sẽ được kế thừa quyền góp đất để đổi lấy cổ phiếu một khi CTCP Đô thị cảng được thành lập. Thứ hai, giới đầu cơ kỳ vọng giá đất sẽ tăng khi có thông tin cho rằng, cuối năm 2007, TP. HCM sẽ ban hành khung giá đất mới. Và còn nhiều lý do khác nữa như có tin đồn về việc chỗ này được quy hoạch xây dựng sân golf, chỗ kia được quy hoạch thành khu thương mại…
Tuy nhiên, việc “đón đầu” kiểu này của các nhà đầu tư rõ ràng là quá mạo hiểm bởi lẽ, đề án cụ thể hiện vẫn chưa được phê duyệt, chưa ai biết quyền lợi của người góp vốn ra sao, họ sẽ được ưu đãi như thế nào khi đổi đất lấy cổ phiếu. Đó là chưa kể hiện nay, phần lớn người nông dân chưa mặn mà với chủ trương này và nếu họ cứ giữ nguyên lập trường thì đề án liệu có thành hay không? Một băn khoăn khác là chưa ai biết đất sẽ được định giá theo giá nào, theo giá quy định của Nhà nước hay giá thị trường. Theo các chuyên gia, khả năng định giá đất theo giá thị trường là khó xảy ra vì như vậy sẽ làm đội vốn lên và phần thiệt sẽ thuộc về Nhà nước.
Theo ông Phạm Bình An, Trưởng phòng Nghiên cứu cơ chế quản lý kinh tế (Viện Kinh tế TP.HCM), người được giao nhiệm vụ trực tiếp nghiên cứu đề án thành lập CTCP Đô thị cảng, đây là đề án thí điểm chưa có tiền lệ, quy mô dự án quá lớn nên việc triển khai không đơn giản. Đến thời điểm này, đề án còn đang được nghiên cứu, chỉnh sửa nên chưa nói trước được điều gì.
Trả lời câu hỏi của phóng viên ĐTCK về việc người dân Hiệp Phước ồ ạt chuyển nhượng đất như hiện nay có hợp pháp không, ông An cho biết: “Việc người dân chuyển nhượng đất và việc giá đất ở Hiệp Phước đang được đẩy lên nhanh, Viện đã biết, nhưng theo luật không thể cấm được!”. Theo ông An, những vấn đề này cũng đã được dự tính trong quá trình nghiên cứu thành lập đề án. Tuy nhiên, ông An cũng cảnh báo, việc mua đất bằng mọi giá nhằm đón đầu cơ hội góp đất lấy cổ phiếu của các nhà đầu tư hiện nay là quá mạo hiểm. Bởi lẽ, trong đề án sẽ có sự phân biệt rõ đâu là quyền lợi của người của nông dân “thứ thiệt” và đâu là quyền lợi của những người “mua đất đón đầu”. Hơn thế nữa, quyền lợi của người nông dân khi tham gia góp vốn bằng quyền sử dụng đất không chỉ có trong giá trị của cổ phiếu, mà sẽ phát sinh trong quá trình góp vốn như các chế độ về an sinh xã hội… mà những điều này, những người đầu cơ sẽ không có được.
ĐTCK
|
